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预售商品房资金监管主体初析 　　[摘 要]目前无论是在学术界或是实践中关于“预售商品房资金由谁来监管”问题的探讨都存在很大的片面性：一是单一机构组成的监管主体面临职能上的缺失，二是监管主体内部缺乏制衡，形成监管权垄断从而导致各种问题出现。本文构建了由政府房管部门、工程监理机构和银行三方共同组成的监管主体，使其相互间在功能弥补与资金监管权“控用”模式的制衡中达到资金监管目的。并且在目前我国房地产市场还不规范的情况下，为了保护买房人的权益应当将预售资金监管定制为强制监管。作者通过对上述问题探讨，希望能对我国预售商品房资金监管问题有所裨益。 　　[关键词] 商品房预售 资金监管 工程监理机构 强制监管 　　 　　开发商融资的途径有多种，预售商品房资金是重要方式之一，商品房预售是一种既可以筹集到必要的建设资金又可以降低市场风险的重要融资渠道。尤其对自由资金实力不强的开发商来说，能否成功地筹集到预售资金是房地产开发项目成败的关键因素之一。在预售房款的使用上，我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文仅笼统地规定了商品房预售资金的用途，并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管权限、法律责任等，在实践中出现了很多由于资金监管不力产生的“烂尾”工程。如何来加强资金监管的力度，保障广大买房人的合法权益，完善我国的商品房预售资金监管就成了当务之急。 　　 　　一、预售商品房资金监管主体分析 　　 　　（一）监管主体的资格 　　预售商品房资金监管主体必须满足三点条件：①要有中立的、公正的监管身份，以客观的、公正的标准参与监管。资金监管主体与开发商之间在地位上应该是一种互不隶属的平等关系，监管主体能以第三方的身份独立公正地监督资金运用，不受开发商的不当干预。这一点对监管主体发挥其职能至关重要。②具有对工程进展所需要的专业评估知识。预售房资金的使用与建设工程的进展紧密联系，具有很强的专业性，这就要求资金监管主体必须准确把握工程的进度，按工程进度调动预售资金拨付，同时又防止开发商违规挪用和抽逃资金，从而保证开发商将资金如实地运用到工程建设中去。③预售房资金监管主体应是民事主体，具有民事行为能力和独立承担监管不力的民事法律责任的能力。对于监管主体应避免行政权力过多介入的问题，学者们有着很多的论述。笔者认为这样进行制度设计是基于三点考虑：首先，目前我国很多领域都不同程度存在着行政权力管得过宽的情况，由此产生了许多的问题。其次，预售房资金问题产生于买房者与卖房者两个平等民事主体之间，没有双方的合意行政权力就没有正当理由介入。再次，如果政府房管部门掌握资金监管权力，在目前我国没有建立起针对政府资金监管的配套权责制度时，就有可能导致“权力寻租”现象的产生。以上这三个条件都是成为商品房预售资金监管主体的必要条件。 　　（二）监管主体设计应当力求降低成本 　　在设计监管主体的同时应当力求达到资金监管目的的实际效果和资金监管成本节俭兼具。如果开发商在接受监管过程中付出了较大的费用，那么其将会把监管的费用以各种形式转嫁给消费者，或者采取其他方式来规避这种监管，然而无论其采取何种方式，都会对消费者造成不利后果。那么如何降低资金监管的费用？笔者认为有两种途径，一是监管费用本身的节约，如采取竞标方式来选择性价比最优的开发商报价方案；另一途径是在资金监管制度设计上要简化资金监管参与者，监管机构设置越精简高效，监管总体的费用支出就越少。并且，在能满足资金安全需要的基础上，监管参与人越少，他们之间法律关系越简洁，越容易明确监管参与人之间的权利义务关系，客观上也越有助于降低监管参与人之间的沟通成本。 　　 　　二、目前几种预售房资金监管主体分析 　　 　　由于我国现行法律法规没有建立统一的预售房资金监管制度，在实践中各地有着不同的做法：重庆市城镇房地产交易管理条例把银行和监理机构列为共同监管主体，监理单位与银行、开发商签订三方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式；广州采用政府监管的模式；济南采用由开发商委托专业担保公司为预购人承担担保责任并对资金的收存、使用进行监管的模式；厦门的实践采取了公正机构对资金监管模式；还有的地方提出了直接委托银行进行监管的模式等等。 　　此外学术界对预售房资金监管主体也是存在众多主张，比较典型的包括政府，银行，中介机构，律师事务所等作为预售房款的监管主体。笔者对目前我国学术界中主张的几种常见监管主体的利弊进行了分析： 　　（一）政府房管部门作为监管主体 　　上文我们提到预售房资金监管主体应是一种民事主体，而不是纵向的行政关系。政府房管部门掌握监管权有可能产生滥用权力和“权力寻租”问题，并且有职权就有责任，一旦政府房管部门对资金使用造成损