2018年华诺集团海南儋州2号地块项目前期定位报告.docxVIP

华诺集团海南儋州2号地块项目前期定位报告 华诺集团海南儋州 2 号地块 项目前期定位报告 华诺国际营销部 2018.2 目 目 录 望 闻 问 切 审时 度势 定位 启示 城市发展及 土地价值研究 宏观分析 及市场研究 项目市场 定位分析 项目物业 发展分析 ? 地块本体条件 ? 城市发展规划 ? 宏观政策及一级市场分析 ? 儋州房地产市场分析 ? 区域市场研究 ? 典型案例研究 ? 项目整体定位 ? 项目客群定位 ? 物业产品选择 ? 户型建议 ? 景观风格建议 ? 售楼部建议等 项目现状分析综合项目的本体区位、开发目标及销售盈利三方面分析 项目现状分析 综合项目的本体区位、开发目标及销售盈利三方面分析 现状一：日益高涨的地价 VS 区域售价之间的矛盾 现状二：小体量 VS 周边众多竞争项目 现状三：区域认知 VS 滨海新区及海南省区域项目 现状四：产品差异化 VS 海南调控政策 项目核心问题分析现状 项目核心问题分析 现状 现状一：日益高涨的地价 VS 区域售价之间的矛盾 现状二：小体量 VS 周边 众多竞争项目 现状三：区域认知 VS 滨 海新区及海南省区域项目 现状四：产品差异化 VS 海南调控政策 需解决的核心问题 目标 Q1 、什么样的产品，如何 实现产品的差异化？ Q2 、如何破局卖高价、高 溢价，快去化？ Q3 、市中心、小体量、如 何塑造海南西部城市人文 住宅标杆形象吸引外来客 群？ 小体量好产品 城市人文住宅标杆 快周转 望城市发展及 望 城市发展及 土地价值研究 ? 地块本体条件 ? 城市发展规划 土地本体条件  城市发展及土地价值研究 城市发展及土地价值研究 ? 土地本体条件 2017 年 10 月，儋州被住建部命名为国家园林城市。儋州多举措发展城市绿化， 助推了生态城市建设，改善了城市环境，吸引大量岛外度假旅游及置业客群。 依托儋州市总体山 水格局，突出儋州 鲜明的绿化特色和 深厚的文化内涵， 构建结构布局合理、 绿地网络优化、水 绿交织融糅、功能 多元复合的城乡一 体化的绿色生态网 络体系，突出营造 宜居宜业宜游的热 带海滨园林城市。 城市发展及土地价值研究 城市发展及土地价值研究 ? 土地本体条件 项目位于那大城区中心区域，单元控规划分为一类住宅用地，紧邻那大镇政府、 城西公园，生态环境优美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住区。 ? 项目地块位于儋州那大中心城区的那大 镇政府单元。 ? 单元现状：用地以居住用地为主，人居 环境良好；公共服务设施用地多，地块 左侧为那大镇政府及城西公园。 本案 儋州那大城区单元控规 地块及单元概况 单元规划及配套交通 ? 规划结构：作为儋州市政治中心、经济 中心，不断完善升级中心城区的市政社 区配套设施，成为儋州的城市 CBD 。 ? 单元定位：生态环境优美、市政配套完 善、交通便捷的理想旅游居住区。 ? 区域配套：板块内生活配套成熟，区域 教育资源（海南东坡学校等）、商业配 套在板块东侧，儋州车站位于东北侧。 ? 区域交通：中兴大道处于在 国道 225 线 ， 西侧靠近万洋高速公路。 城市发展及土地价值研究 城市发展及土地价值研究 ? 土地本体条件 那大镇政府单元拥有生态环境、交通条件和强学区优势，商业氛围欠佳，适合 开发改善型楼盘和旅居型楼盘。 区域 板块 配套 学区 商业 交通 那大中心城区 城北恒大板块 一般 市级商圈 道路通畅、临 G225 线 城南兰洋板块 儋州最优质的学区 商业氛围不足 道路通畅 城西那大镇政府板块 优质学区 满足基本生活需求，无大 型商业 道路通畅、位于 G225 线两侧 城东体育中心板块 一般 商业配套欠缺 道路规划相对较弱 滨海新区 白马井板块 缺乏（规划中） 商业配套规划完善 道路通畅、 海南西环铁路、环线高 速 三都镇板块 缺乏（规划中） 满足基本生活需求，商业 配套规划完善 道路规划相对较弱， S308 线 王五镇板块 缺乏（规划中） 商业配套欠缺 道路规划相对较弱， S315 线  城市发展及土地价值研究 城市发展及土地价值研究 ? 土地本体条件 地块周边住宅小区以及待出让地块为主，靠近那大镇政府、城西公园，整体环 境良好，无明显不利开发因素。 中兴大道（ 8 车道） 科技路（ 6 车道） 中兴大道 城西公园 地块内部 科技路 ? 地块东侧 紧邻科技路 ， 有少量 临街商铺，交通方便 ； ? 地块 西侧及南侧是待开发土地， 未来也将建成住宅小区 ； ? 项目周边的科技路 （ 6 车道）、 中兴大道 （ 8 车道），车流量 较大， 直通环线高速，西环铁 路等环岛交通网络，方便旅游 客群，为岛外客群置业儋州提 供良好的先天条件 。 地块    城市