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关于房地产市场中调控政策探析 　　[摘要]我国房地产市场经过几年的持续上涨，已严重脱离了其实际价值。成为我国经济领域中的一个结构性矛盾，无论给社会还是给国家的经济发展都带来了很大的压力，成为我国创建和谐社会中的一个不和谐的音符。我国先后颂布了“国八条”和“国六条”进行宏观调控，但效果很不理想。文章在分析房地产市场的结构及其上涨的原动力基础上，提出“羊群效应”法。 　　[关键词]房地产；调控政策；和谐；“羊群效应”法 　　[作者简介]李志国，南通职业大学经管系教师、经济学硕士，研究方向：投融资研究。江苏南通。226007；王亚军，南通职业大学经管系，研究方向：财政与税收。江苏南通，226007 　　[中图分类号]F293.31　[文献标识码]A　[文章编号]1007-7723(2007)11-0023-0002 　　 　　一、引言 　　 　　目前我国的房地产市场已成为经济发展过程中的结构性矛盾：低收入与高房价已对我国人民造成了严重的伤害。中国普通人如果按职业的性质分，可分为农民、普通工人、白领、个体工商户、学生等。房价的上涨对农民工来说意味着房屋租金将大幅提高，原本收入不高的他们在城市中将难以生存，不得不重返农村。这样，我国农村的剩余劳动力将难以转移，农村仍将贫穷，中国的三农政策很难有很好的效果，社会难以和谐。对普通工人来说，他们的命运比农民还要悲惨，因为农民在躲回农村后，还有农地作为依靠，而普通工人怎么办?白领原本是人们羡慕的一族，其实他们不少人的真实生活状态很艰难，因为他们已被中国的房价俘虏，房贷后的可支配收入严重影响了他们的生活质量，聪明的人都知道消费的减少将对我国的经济产生消极的影响，另外他们还贷是建筑在收入稳定的基础上进行的，职业生涯一旦出现危机，还贷几乎是空话。个体工商户原是小规模的商人，房价上涨将使他们的经营成本急剧上升，利润急剧下降，经营难以为继。学生在当前的社会中某种程度上已成为弱势群体的象征，他们刚走上社会，迎击他们的是高房租和新人低工资。这所有的情况都和我国实现和谐社会的主旨相违背，高房价这不和谐的音符在影响着社会中的大多数人。 　　 　　二、主要调控政策分析 　　 　　针对上述情况，我国政府先后通过“国八条”和“国六条”对房地产场进行了宏观调控，但是调控效果却未见效。下面我们对“国八条”和“国六条”进行分析： 　　“国八条”主要内容有：(1)强化规划调控，改善住房供应结构；(2)加大土地供应调控力度，严格土地管理；(3)调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；(4)加强房地产信贷管理，防范金融风险；(5)明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；(6)加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；(7)切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；(8)加强市场监测，完善市场信息披露制度。 　　“国六条”主要内容有：(1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(5)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(6)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 　　一方面，可以看出它们调空重点在于：(1)严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为，稳定住房价格；(2)完善城镇廉租房制度；(3)严格中介机构市场准入，加强市场监测，完善市场信息披露制度，依法严肃查处违法违规销售行为。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。另一方面，可以看出这两次的政策重点在于对市场的表象进行治理，并没有对房地产上涨的原因进行科学分析，提出治本的方案。 　　 　　三、“羊群效应”法 　　 　　针对上述情况、笔者提出运用“羊群效应法”进行调控。“羊群效应”就是俗话说的从众心理――随大流。它描绘了这样一幅图：有一只羊发现了一片肥沃的草地，后来的羊群就一哄而上，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到远处还有更好的青草。经济学家们发现，在投资行为中，中小投资者的一个重要特征就是“群集本能”，即喜欢从众，随大流，跟羊群没