关于我国住房政策若干思考.docVIP

关于我国住房政策若干思考 　　一、当前住房领域存在的突出问题 　　 　　1.商品住房供不应求。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但城镇化的进程却持续快速推进，新增城镇人口、需对原有住房条件进行改善的人口、因城镇建设的需要而被动拆迁的人口、新就业等着成家的人口、投资性购房的人口等几方面的需求，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。 　　2.商品住房价格上涨过快，特别是大中城市房价涨幅过大。2007年5―7月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅同比达到6.6%、7.4%、8.1%，11月已达到10.5%。房价上涨过快已成为当前各方面关注的一个热点问题。 　　3.住房保障机制一度不健全，措施不到位。我国住房制度改革的基本原则是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。但是，长期以来，我们过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障。目前，我国新建住房中，94%为商品房，“经济适用住房”只占6%，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后，直至2007年，国家才出台较为具体的政策扶持措施。 　　4.房地产市场宏观调控尚未达到预期目标。2005年５月，针对房地产市场发展中的有关问题，国家出台了两个“国八条”对房地产市场进行宏观调控，2006年５月，又出台了“国六条”进一步宏观调控房地产市场。虽然一再调控，但住房建设与管理中存在的矛盾和问题并未得到根本解决，调控尚未达到预期目标。 　　5.住房市场秩序比较混乱。虚假广告泛滥；预售监管、拆迁资金的监管不到位；任意修改已经审定的规划和设计图纸的情况大量存在；开发商为偷税逃税乱列开发成本的问题还未得到遏制。 　　 　　二、产生问题的主要原因 　　 　　1.将房地产政策和住房政策混淆，导致基本住房保障严重缺失。长期以来，我们对住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策则是社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房需求，它要解决的问题是，使不同收入状况的居民住有所居。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。 　　2.过度强调住房的经济发展功能忽视了住房的保障功能。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。 　　3.片面强调调控供给，忽视调控需求，导致房地产市场宏观调控成效不佳。2005年以来的几次房地产市场宏观调控，都是以调控供给为主。规定“90平方米以内的住宅要占70%”，将其作为住宅建设模式和住宅消费模式无疑是正确的，但实施效果并不理想。究其原因，除了住房建设的开发周期效应滞后和对中小户型的认识不统一外，开发商对中小户型特别是小户型商品房是否畅销存在着不同程度的担心也是重要原因。 　　从需求方面看，一是人民币升值、流动性过剩，大量资金流向房地产市场。二是在CPI居高不下的背景下，投资性资金进入楼市，家庭拥有多套住房的数量增加。三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费，而且消费主流是较大户型。四是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均房价。五是一些金融机构没有严格执行个人住房抵押贷款的相关规定，客观上支持了住房消费需求的增长。 　　4.土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。而且我国还普遍以GDP增长率论政绩的干部考核体系，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度是把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。 　　5.二手房市场发育不完善，导