《周至项目前期方案全版3》课件.ppt

推广名称建议 * 按业态和业种规划原则 按市场定位物色品牌对象的原则 商铺的价值 与人流状况关系较通常弱 与楼层关系较通常弱 与业态承租能力相关 与商家经营状况相关 按赢利模式确定经营模式的原则 5.1 招商原则 结合市场竞争情况及本案的业态规划特点，以 “招商带动租赁，租赁带动销售，招商与销售全面互动”的营销指导思想进行；本案项目按招商的类型主要可以分为主力店招商、知名品牌店招商、中小散户招商，三大类型的招商相辅相承，具体在楼体、引入品牌、时间阶段的执行落实上。 招商思路及目标 5.2 招商思路及目标 铺铺临街，全产权、易分割 快速变现，回笼资金，实现企业的持续发展 5.3 招商策略及实施 全部销售 老年人活动中心、茶室、KTV、餐饮 4层 6-30层 3层 2层 首层 负一层 楼 层 沿街、内街商铺全部销售 负一层不出售 品牌连锁超市、设备 两室三室住宅 住宅 专业卖场（家电商场） 皮具箱包、鞋、运动休闲服饰 时尚百货、品牌主力店 租售建议 业 态 类别 租售目标区域 5.3 招商策略及实施 经营商家的引进方式： 前期积累资源 通过前期积累关系商家，直接沟通意向，引入品牌，这种方式有效率高成本低。 同类型社区引入 直接派遣招商人员前往与本项目具有一定类似性大型社区内的商家，邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。? 广告宣传 通过在公众传播渠道发布招商广告邀请全县范围内商家入住，该方式影响力大但成本较高，同时有效率较低。 以开发商名义直接招商部分主力商家，通过关系网络引入部分商家，通过公开渠道邀请商家入驻。 公关活动 通过参与政府或民间团体的相关活动来扩大项目的知名度同时传递招商信息，起到信息最大化传递的作用。 客户专递 将招商计划与招商进程定期制作客户信息专递，寄送给所有业主，提高业主对于社区配套改善的了解。 综合拓展人气： 5.3 招商策略及实施 施工现场与社区商业中心和已入住区的区隔 为提升良好的居住环境和商业环境，建议项目在施工时设置围挡，另禁止一切施工车辆等通行。同时在这些路段设置引导旗烘托气氛。 包装宣传 社区商业中心的包装宣传目标不在于商家，而在于消费者。让消费者明确知道社区商业中心的位置及将会出现的商业形态是关键所在，唯有取得消费者的认可才能取得商业运营的成功，才能整体提升项目入住率。 建议方法如下：DM派发（包括已入住和未入住的）、开业活动。 特别关注重点 A、从目前居民实际居住情况反应，为确保商业广场周围消费者和商家的安全，本项目在招商开始之前最好能够引入警察巡逻岗亭，如不能实现，则需要由物业管理在附近路段设置一定数量的保安岗亭，保证商家和居民购物安全。 B、在居民楼入口处设立保安岗亭，以保证居住区的安排。 现场区隔与包装宣传 5.3 招商策略及实施 租金及免租金建议 租金递增建议 商业广场开业初期，是经营起动阶段，按项目现状，商家必然都有一定的经营难度，需要一定时间进行市场培育，因而建议前三个月免租。（装修） 公开租金2.3元/m2/天，实际租金0元/m2/天 经过一段时间培育和营运，随着经营逐渐走向正轨，入住率有了质的飞跃。建议租金从此时开始收取。 预计租金2.5元/m2/天 项目全部竣工，绝大多数购房者已迁入新居，商场消费客源开始稳定下来，此时可根据周边商业市场的发展状况，开始对租金价格进行递增。 预计租金3.5元/m2/天 根据市场竞争状况及本案开发周期，周边未来一段时间新开发项目比较多，本项目招商势必面临激烈的市场竞争，因此必须保证在前期有一定的人流做基础，建议对正在经营的爱家超市及华莱士餐厅等符合业态规划的商家减免一年半的租金以保证其继续经营，其他商家在前期可给予租金上的优惠，待运营稳定后再逐步提高。 5.3 招商策略及实施 招商交纳租金的方式： 1、租金实行交3个月押三月，3个月租金与保障金； 2、租金可实行1年一交，续新合同租金次年上浮5%； 3、租金可实行3年一交，续新合同租金次年上浮3%； 4、租金可实行5年一交，续新合同租金次年上浮1%； 5、各商家需交纳物业管理费与运营管理费1.5元/㎡。 备注：具体优惠详情另见细则 5.3 招商策略及实施 1、知名商家或连锁商家 知名品牌商家的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商家进驻，项目形象越佳，使项目可以迅速树立起知名度。 知名商家的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商家的形象也使项目的形象更加深化。 ?2、个性鲜明有特色商家 商家结构的组