《写字楼市场需求预测方法》课件.ppt

1 采用不同方法对某商务体量进行预测 1 市场趋势法 2 需求预测法 3 城市类比法 基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测 基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测 借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估 2 经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业“质量并重”、持续增长的运行基调 市场趋势法 2002-2007年6年间，某地GDP总量持续增长，平均增幅为17.4%，第三产业产值年平均增长率达15%； 某地政府今后5年工作目标：实现全市地区生产总值年均增长13%左右 量的保证：经济总量17%的增幅水平 城市第三产业产值占GDP比重经历了03-05年的短期下滑后连续三年持续上调，产业结构调整初见成效； 产业格局和服务业发展规划强化了现代服务业的发展意识：形成以先进制造业为主体、现代服务业为支撑的产业发展新格局，成为长三角江北地区现代服务业中心城市 质的提升：现代服务业较大的发展空间 城市服务业发展趋势 在城市5年工作目标导向和服务业发展规划的指引下，保守估计未来十年内扬州第三产业产值增速将维持在13%-15%的范围内 2002-2007年某地GDP、二产、三产产值平均增幅对比 2004-2007年某地三产结构对比 2007-2017年某地三产产值增长态势 单位：亿元 数据来源：2007年某地统计年鉴； 某地统计局网站； 2008年某地市政府工作报告； 3 根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，某地未来写字楼容量将出现一定程度增幅 第三产业产值(亿元) 写字楼整体容量 1200 大 800～1200 中等 800 较低 写字楼发展水平评估模型 成都2001－2005年三产产值、办公用房年均成交量对比 年份 2001 2002-2004 2005 三产产值 682 765-1057 1182 年均办公成交面积 14.5 20.9 37.7 阶段年均面积增幅 -- 40% 81% 某地未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况 写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了城市写字楼的整体容量水平，根据二者的对应关系总结出写字楼发展水平模型 主要阶段 第三产业产值 2015－2017 1228－1568 2012－2014 851－1087 2008－2011 522－753 产值单位：亿元 面积单位：万平米 三产产值 按照年增幅13％的保守增速预估未来十年某地的三产产值，根据写字楼发展水平评估模型，推测某地写字楼容量将在未来10年内经过中等容量、进入较大容量的发展阶段 低容量 中等容量 大容量 数据来源：2006年成都统计年鉴； 戴德梁行2007年度市场投资研讨会公布数据 年份 2000-2002 2003-2005 2006-2007 三产产值 472-620 710-1118 1318-1584 年均办公成交面积 13.4 24.5 31.5 阶段年均面积增幅 -- 83% 28% 南京2000－2007年三产产值、办公用房年均成交量对比 4 基于市场实现现状和未来发展趋势，某城未来10年内预期可实现86万平米的商务办公体量 市场实现现状 2005－2007年某市办公用房年平均成交量为8.8万平米 未来发展趋势 未来10年写字楼销量 参考成都发展经验，立足某地市场，保守估计未来10年内写字楼中等容量阶段年销售量较低容量阶段增长20％，高容量阶段较前一阶段增长30％ 某地2008－2017年写字楼销售量预估： 8.8 万m2× 4年＋10.56万m2× 3 年+ 13.73万m2 × 3年 = 108万m2 主要阶段 阶段间年销量增幅 年成交量 2015－2017 30％ 13.73 2012－2014 20％ 10.56 2008－2011 -- 8.8 参照近年西区写字楼成交量占全市比重，估计未来广陵新城可实现全市80％的商务销量，可实现面积为：108×0.7= 86.4万m2 未来十年写字楼市场容量预期增长 写字楼成交量 06、07年西区写字楼成交量占全市总量比重 单位：万平米 数据来源：某市房地产市场分析报告（2006-2007年） 5 采用不同方法对某城商务体量进行预测 1 市场趋势法 2 需求预测法 3 城市类比法 基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测 基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测 借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估 6 以新经济产业为区域功能内核的某城将成为未来某地4.5万现代服务业新增就业人士的主要办公聚集地 需求预测法 200