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地震灾区房屋灾后确权物权法思考 　　中图分类号:DF452 文献标识码:A 　　内容摘要:“5.12”汶川地震已经发生快两年,劫后余生的灾区人民在“全国之力”的帮助下重建家园的工作已基本完成。作为重建的前期工作,地震灾区房屋的灾后权利明确的经验值得研究。为此,笔者从物权法的角度提出思考与建议,以寻求解决方案。 　　关键词:地震 房屋 灾后权利 物权法 　　 　　不同产权性质的房屋灾后权利的明确 　　 　　普通商品房、经济适用房、房改房,这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范,但是在使用和交易方面有着一定的区分。从物权法的角度考虑,产权分四个部分:使用权、占有权、处置权和收益权,经济适用房、房改房(成本价产权)、商品房产权内涵中只有收益权存在着不同。 　　笔者认为灾后房屋可分为三类:基本上无损毁可以正常继续使用的房屋,部分损毁经修复后可正常使用的房屋,损毁严重需就地或异地重建的房屋。就灾后实际情况而言,第三类房屋应为讨论的焦点。究其原因,主要是:重建后必定牵涉到房屋权属、性质变更等问题,对于已买保险的不同性质房屋的赔偿问题,对于各类不同性质房屋现金补偿的问题。针对以上问题我们可以参照物权法对所有权的释义有创建性的解决问题。 　　 　　产权尚未完善的房屋灾后权利的明确 　　 　　近些年来,人们对于按揭的认识是随着房地产业务的大量增加和房地产界的繁荣而逐渐加深的。学术界对于按揭已经达成了共识。按揭指购房人(按揭人)将房产的产权转让给提供贷款的银行(按揭权人)作为还款保证,购房人(按揭人)在还清贷款后,银行(按揭权人)立即将所涉及的房产产权转让给购房人的行为。 　　而很遗憾的是物权法并没有对按揭进行规定。从我国房地产业的实践情况来看,按揭是指购房人即借款人(按揭人)不转移所购房屋的占有权,而仅转移其所有权作为偿还按揭权人即银行贷款本息的担保,并有售房人做购房者的保证人,购房者偿还银行贷款时,银行应返还商品房所有权,若购房者到期不能偿还银行本息时,银行有权将房屋折价或拍卖、变卖,并可就该房屋的价款优先受偿,或由售房者(保证人)将该房屋回购,并将回购款偿付银行本息的一种担保方式。因此只能从房屋的所有权和占有权来划分房屋的灾后权利。那么是由房屋所有权人还是占有权人来承担大部分损失呢?笔者认为单单从我国现有法律法规体制中寻求解决方案十分困难。 　　对于将灾区倒塌房屋的房贷余款核销的期望,著名经济学家易宪容认为,“在这些倒塌的房屋中,有自建的住房,也有购买的商品房;而购买的商品房,有个人一次付清的或贷款已经还清的,有商业银行按揭贷款购买的。全部都核销了的话,这里面就存在着一个公平与不公平的问题”。这种说法有失公平。就物权法的角度考虑倒塌房屋中按揭未还清的房屋本身所有权人是银行,民众只是有条件的占有权人,房屋倒塌后就让占有权人埋单,此为其一;其二,房贷的根本目的是用按揭的方式取得房屋的所有权,房屋因地震已不复存在,老百姓在失去房屋占有权的悲痛之余还要为残垣断壁埋单,此为大大的不公。对于没有倒塌的房屋,笔者认为房屋的灾后权利的明确,需要从相关法规和具体做法上着手创新的解决问题。如:国务院总理温家宝2008年6月8日签署第526号国务院令,公布《汶川地震灾后恢复重建条例》,自公布之日起施行。这是我国首个专门针对一个地方地震灾后恢复重建的条例,将灾后恢复重建工作纳入法制化轨道。 　　 　　不同毁损状况的房屋灾后权利的明确 　　 　　首先需要确认的是尚未灭失的权利。权利的灭失一般有两种情况,一是权利的标的不复存在。比如房屋变成了废墟。这属于不可抗力的情形。二是权利人遭遇不幸,已经死亡。但只要家庭中有一人幸存,就说明权利人依然存在,就应该承认他(她)对房屋的所有权。灾后毁损的房屋按毁损程度可分为三种情况: 　　基本上无损毁可以正常继续使用的房屋。此类房屋的灾后权利不变。 　　部分损毁经修复后可正常使用的房屋。对于该房屋的损毁源于某人(包括自然人和法人)的故意或者过失(造成豆腐渣工程等),则原权利人就可以依据《物权法》第三章的规定,诉求有过失的行为人,诸如开发商等承担恢复原状或赔偿等责任。需要注意的是,只要能够证明“过错”存在,责任人就不能使用《民法》中的“不可抗力”进行抗辩。另外可以就灾前的保险合法理赔。 　　已经倒塌的房屋。这一状况是本文重点讨论的内容。 　　首先,我国现行行政法规中就建筑质量标准有相当具体的规定,如果能够证明垮塌建筑物质量没有达到现行法律法规要求标准的,就应该按照具体情况分别追究设计、施工、开发商等方面的责任。这里除了民事赔偿责任以外,还应该包括刑事责任。但是,这种证明建筑物质量是否符合标准的问题显然超出了一般老百