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城市合作建房法律效力辨析 　　房地产开发关系到民众的共同利益和重大公共利益,时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险,合作开发房地产情况尤为复杂,国家必须以公法形式予以诸多干预。现行法律法规中对房地产的转让有诸多的规范和限制,但对房地产合建的方式和效力并无明确界定和规定。那么,主要以房地产合建合同体现的房地产合建是否有效呢?其法律后果如何?其纠纷当如何防范? 　　 　　房屋合建合同的性质分析 　　 　　对于合建合同的定义,上世纪90年代认为“合作开发、合建房地产项目是一种土地使用权转让行为。”进入21世纪初则演化为“城市房地产合建是指由土地使用权人以土地使用权作为投资、由他人提供资金共负盈亏的特殊建设开发合作类型。” 　　2007年修订的《城市房地产管理法》第27条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第14条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。” 　　对房屋合建合同性质的判定是正确适用法律解决房屋合建合同纠纷的前提,房屋合建合同的性质现在主要存在如下几种主要观点: 　　其一,合伙合同说。该说认为,房屋合建合同系供地方提供土地,建筑方提供资金,共同建筑房屋,待房屋建成后,按合同约定分配房屋及相应的土地使用权转移,实质上是分享利益。这种共同出资、共同经营、共担风险与共享利益的行为是典型的合伙关系。 　　其二,互易合同说。该说认为,建筑方经供地方同意,在供地方土地上为自己建筑房屋,待房屋建成后,将分配给供地方的房屋与供地方交换分配给自己房屋所占用的土地使用权,具有互易合同的性质,准用买卖合同的规定。 　　其三,承揽合同说。该说认为,建筑方依房屋合建合同建筑房屋,是其自备材料为供地方完成房屋建筑这一特定的工作,供地方将建筑后的部分房屋及所占用的土地使用权转移给建筑方是承揽报酬的给付。因此,房屋合建合同是一种承揽合同。 　　其四,承揽合同与互易合同的混合合同说。该说认为房屋合建合同,既以房屋与土地使用权相互交换,就应认为有互易的合同的性质。而就建筑方完成房屋建筑义务而言,又有承揽合同的性质。故属于承揽合同与互易合同的混合合同。 　　其五,附合说。该说认为,房屋不能单独成为不动产,房屋只有与土地―道才能共同构成不动产。建筑方以自己的资金、材料和劳务,在供地方提供的土地上建筑房屋,依动产附合不动产的原理,房屋所有权应由供地方原始取得。 　　由于房屋合建行为的复杂性,就合建合同性质而言不能简单以一种合同类型完成涵盖,应根据合建的具体情况分别确定合建合同的性质。根据房地产开发经营的实践,现实生活中存在着的合建方式主要有如下几种类型: 　　第一,以供地方和房地产开发方双方名义办理房地产开发建设相关手续进行建设,双方按照合同约定分配房屋。 　　第二,以供地方名义办理房地产开发建设相关手续进行建设,双方按照合同约定分配房屋。 　　第三,以房地产开发方的名义办理房地产开发建设相关手续进行建设,双方按照合同约定分配房屋或由房地产开发方将房屋出售,双方按照约定分配售房价款。 　　第四,以供地方和房地产开发方双方共同的名义办理房地产开发建设相关手续进行建设,双方按照合同约定分配房屋。 　　第五,以供地方名义办理房地产开发建设相关手续进行建设,并将房屋出售,双方按照合同约定分配售房价款。 　　 　　合建合同的效力及生效要件 　　 　　在最高人民法院做出司法解释之后,合建合同应登记生效即成为一种盛行的观点,这一观点与将合建合同的性质应认定为土地使用权转让的一种特殊形式是相关联的。因为如果涉及土地使用权转让,按照《土地管理法》及条例就必须办理变更登记手续。 　　但是,按照《房地产管理法》的规定:依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。可见该法没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续作为合作开发合同生效的条件。在其它的法律和行政法规中也没有合建合同必须登记生效的规定。那么,按照《最高人民法院关于的解释》第9条的规定:依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。依据这一立法本意