《成都万科沙湾项目可行性研究报告19P》-公开·课件设计.pptVIP

金牛沙湾项目可行性研究报告 第二部分 第二部分 第二部分 第二部分 第二部分 第二部分 * 七对眼睛 策风行 房地产资源整合论坛 成都万科房地产有限公司 二00六年一月十日 成都万科新项目决策会 1、土地现状 本案 公司土地储备及提 供的结算资源 项目位于成都市西北面，距离天府广场约4公里。 宗地现状 宗地周边建筑 周边环境-市政府四办、金牛法院、营门口派出所 周边环境-二环路整改工程 土地基本拆迁完成 地块东侧为沙湾国际会展中心 土地概况—宗地现状 本案 土地概况—规划设计要求 商业面积与住宅面积比例为3：7 本案 宗地处于交大社区、茶店子社区、光荣社区交圈处，各项配套完善 土地概况—土地属性 总体概述 附图：道路、营门口立交桥 附图：公交站牌 宗地地处城市主要交通干道交叉口，公交线路20多条 土地概况—土地属性 交通配套 本案 土地概况—生活配套 商业配套 附图：新城市广场、汇龙湾商业广场 附图：工行、银河证券、农行（紧邻项目） 宗地地处成熟社区，各种生活配套完善。 本案 医疗配套 附图：市西区医院、省妇幼保健院 附图：四医院、交大医院 宗地500米范围内有多家市、区级重点医院 土地概况—生活配套 本案 教育配套 附图：西南交大幼儿园、小学、中学 西南交大、交大附中、交大小学、交大幼儿园，距离宗地约1000米 土地概况—生活配套 本案 景观配套 附图：金牛公园 附图：永陵博物馆 附图：交大镜湖公园 宗地周边分布有金牛公园、金牛体育中心、交大镜湖公园、石人公园、永陵博物馆、金沙遗址等景观和体育设施 土地概况—生活配套 本案 土地概况—土地属性 地块处于成都成熟居住区域，毗邻会展商圈，为A＋地块 4、周边可比地价 市场分析及产品定位 －25.43% 14.6 销售 －53.07% 13.93 供给 商业用房 47.06% 4.75 销售 －21.74% 2.88 供给 办公用房 －21.29% 39.19 销售 5.68% 36.45 供给 住宅 －21.27% 61.36 销售 －22.15% 59.21 供给 总体 同比 面积 城北 项目 地处大城北专业市场边缘，商业前景明朗，住宅土地稀缺，地价上扬大 市场走势简析 4200元/平米 3800元/平米 3200元/平米 均价 -60% -38% -50% 销售量增幅比例 10万平米 25万平米 40万平米 销售量 -60% -38% -50% 供应量增幅比例 10万平米 25万平米 40万平米 供应量 2005年 2004年 2003年 年度 城北发展属于起点低，但空间大的区域 4、周边可比地价 市场分析及产品定位 项目周边的已有楼盘同质化明显，为比较陈旧的老社区，无特色 该楼盘属于目前成都城西二环内少有的楼盘，生活配套完善，向南步行10分钟可到达浣花溪风景区，因此属于居家环境与配套均佳的项目。2005年11月1期200余套开盘，目前已销售为项目总建面的15%，销售去化速度较慢，估计和其价格较高，主力户型偏大有关。 备注 - - 　67万 4500元/㎡ 140-160㎡ 三室二厅、 四室二厅 高层电梯 富贵之家3 富贵 之家 - - 60万 4600元/㎡ 120-140㎡ 三室一厅 高层电梯 后小太阳 - - 50万 4600元/㎡ 100-120㎡ 三室一厅 高层电梯 小太阳 望子 成龙 - - 41万 4600元/㎡ 80-100㎡ 二室一厅 高层电梯 青年持家 - - 　20万 4800元/㎡ 40-70㎡ 一室一厅 高层电梯 青年之家 社会 新锐 年去化速度 规模比例 户型总价 户型均价 户型面积 户型类型 产品类型 客户细分 富临·清江雅居 4、周边可比地价 后小太阳家庭 小太阳家庭 1、外出购物； 2、打乒乓球、或踢足球、或打篮球、或打网球 3、做家务 1、高质量的幼儿、小学和中学教育； 2、距离父母近； 3、周边道路顺畅，不堵车。 小孩成长： 孩子健康成长的地方，获得安全感。 望子 成龙 青年持家 青年之家 1、外出吃饭； 2、去酒吧泡吧； 3、亲友聚会。 1、有名气的开发商； 2、有升值潜力； 3、好的户型，靠近城市中心商业区。 独立空间 和品味体现：独立和个性空 间，享受生活。 社交娱乐： 释放工作压力，朋友聚会。 社会 精锐 单价：4000～5500元/平米； 总价：48万～90万 富贵三 足够的停车位和良好的停车管理； 到健身房健身； 3、国内外旅游。 1、能够体现身份和实力的房屋和小区； 小区居民 经济和文化背景和我家接近； 社会标志： 体现社会地位，争得面子。 富贵 之家 市场分析及产品定位 对比土地属性可见,本项目锁定主要目标客户与社会精锐和望子成龙吻合，富贵三为潜力. 4、周边可比地价 富贵之家出于自住目的，则需要面积较大，比如：1