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构建房地产价格体系研究 　　 [摘 要]文章研究和探讨了北部湾房地产价格体系、价格评价体系的构建，总结了近几年北部湾与房地产有关的经济指标，分析了我国房地产价格的构成模型，揭示了房价不断推高的原因，研究了降低房价的措施。文章是广西高校人才资助项目《北部湾存量房屋资源整合研究》、广西机电职业技术学院2010年度科研项目《北部湾房地产价格体系构建》的阶段性研究成果。 　　 [关键词]房地产；价格；评价体系；超额利润 　　 　　 一、北部湾经济区房地产基本状况 　　 2008年，北部湾经济区开始纳入国家发展战略，北部湾经济区地处我国沿海西南端广西壮族自治区，该经济区包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市，覆盖宾阳县、武鸣县、上林县、横县、融安县、马山县、上思县、合浦县、浦北县、灵山县、东兴市。陆地国土面积4.25万平方公里，2008年末总人口1300万人。 　　表1：2009北部湾经济指标 （单位：亿元） 　　 　　 　　注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制 　　 南宁市是广西商品房起步最早的城市，1980年代最早的商品房小区由中国房地产南宁公司、南宁市房产业总公司等国有房地产企业开发，如新竹小区，售价在200-350元每平方米。90年代初开始出现中外合资、民营等性质的开发企业，开发区域主要集中在当时的新城区，平均售价在2000元左右。2001年以后南宁市的房价和全国中等城市一样，房价是一年一个价。现在的房地产均价已超过6000元每平方米。钦州的房价发展趋势和南宁差不多，2002年以前城市房地产均价基本稳定在1500元每平方米左右，从2003年房价开始上涨，现在均价已达3000元左右。北海和防城港先经历了20世纪90年代初的房地产暴热，经过了十多年的沉寂，这次北部湾经济区的规划给这两个城市带来了历史性机遇，房价也在直追钦州市。北部湾经济区所有县城近年的房价也在稳步上升，从2000年的1000元左右涨到今天的2500多元。根据以上统计资料，北部湾经济区人口在逐步增长，城区房屋增量必然不断增加。 　　表2：北部湾各市2008年末主要经济指标 　　 　　 　　注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制 　　表3:2008年北部湾各县房地产相关经济指标 　　 　　 　　注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制 　　 二、北部湾房地产市场分析 　　 在研究北部湾房地产价格评价体系构建的过程中，笔者分析： 　　 （一）房地产企业规模盈亏平衡分析 　　 房地产的开发过程同时也是一个经济运行过程，经营房地产符合马克思关于任何经济行为都适合的公式： 　　 ---Pm 　　G―W--- ----P------W’---G’ 　　 ---A 　　 这里的G是某一周期某房地产开发商的总投入，W是开发商针对某一项目购买的生产资料如：土地、建筑材料、租赁的建筑设备等，A是房地产开发商雇佣的劳动力，包括雇员和民工、建筑承包商、设计公司雇员的劳动、监理公司雇员的劳动、销售公司为本项目雇佣的劳动等；P是项目开发过程，W’是可售的商品物业总面积，含商铺、住宅、车库、写字楼、杂物房；G’则是这些可售的商品物业实现销售后的价值。 　　 这里G’≥G G’-G≥0 　　 房地产项目的盈亏平衡分析： 　　 房地产项目的固定成本包括土地成本、房地产公司的品牌价值积累。 　　 变动成本，指那些随着单位建筑面积的变化而变化的成本，如建筑安装工程费用、公用设施配套费用、不可预见费用、基础设施费等。 　　 总成本则是固定成与变动成本之和。 　　 总收入是销售各类物业的收入，它随着销售面积的增加而增加。 　　 如图分析：K点以左三角形TFK的部分为亏损区 亏损额=三角形TFK的面积 　　 K点以右三角形KF’T’的部分为盈利区 　　 　　 　　 　　 　　 K点所对应的销售面积Q为盈亏平衡点 　　 也就是说该项目已销售的物业面积必须超过Q，该房地产项目才开始有盈利！ 　　 （二）房地产的市场容量分析 　　 1.边际房源利润等于零时房源总数为各个房地产项目收益的最高点。随着购房人群离房地产开发项目的距离的增加，购房者会理性的选择离自己家庭最经济的区域购房，我们在这里先忽略掉购房者的投资偏好。 　　 2.假定购房者会按照市场规律随路途远近和生活成本高低而变化。购房需求规律（需求曲线）如下图: 　　 　　 　　 一般规律：房地产项目周边的购房者最多，在图中表现为OR，随着购房者工作地点离该房地产项目的距离的增加，购房者的购买欲望逐渐减少，到了一定距离（如OF）之后的区域的购房者购买这个特定项目的欲望就会降为零。 　　 众所周知，地球是圆的，距离O点相等的地点绝对不是一个，而是一圈，所以该房地产项目的市场容量应该