分形市场下基于实物期权理论的房 地产投资决策模型研究-数量经济学专业论文.docx

万方数据 万方数据 中图分类号：F224.0 密级:公 开 学科分类号：020209 论 文 编 号 ：37_020209_11045632016100382_LW 硕 士 学 位 论 文 分形市场下基于实物期权理论的房 地产投资决策模型研究 作 者 姓 名： 王 敏 申请学位级别：经济学硕士 指导教师姓名：张 慧 职 称：教授 学 科 专 业： 数量经济学 研 究 方 向：随机分析、金融数学 学 习 时 间： 自 2013 年 9 月 1 日 起至 2016 年 6 月 30 日 止 学位授予单位：山东财经大学 学位授予日期： 2016 年 6 月 山东财经大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得山东财经大学或其它教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 山东财经大学学位论文使用授权声明 本人完全同意山东财经大学有权使用本学位论文（包括但不限于其印刷版和电子 版），使用方式包括但不限于：保留学位论文，按规定向国家有关部门（机构）送交 学位论文，以学术交流为目的赠送和交换学位论文，允许学位论文被查阅、借阅和复 印，将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，采用影印、缩印或其他 复制手段保存学位论文。 保密学位论文在解密后的使用授权同上。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 指导教师签名： 日期： 年 月 日 摘要 摘要 随着世界经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋般蓬勃发展，并影响着经济的 发展方向和速度。房地产业的繁荣一方面带动了经济的快速增长,另一方面，快速发 展存在的不安因素，直接威胁着经济发展。在美国次贷危机的影响下，引发了全球性 的经济危机，可见房地产业的发展与经济的走向息息相关，因此最近几年产生了很多 对于房地产相关问题的研究。房地产商作为市场的主要参与者对房地产行业的发展具 有重要的影响。在获得土地的开发权力之后，房地产商能否有效的对房地产市场的发 展前景进行科学的预测，能否做出最有利于自身利益的决定显得尤为重要。 大量的文献表明，房地产行业的发展能有效促进经济的发展，同样经济的增长也 能带动房地产行业投资的增加。研究房地产市场发展因素的复杂性以及房地产市场发 展的不确定性对房地产市场前景的预测非常重要。投资环境的不确定性是房地产市场 过热和价格过高的一个重要原因。投资者的盲目跟风投资，房地产开发项目种类的结 构失衡，过于倾向于高价项目，市场供求的不平衡等，都直接影响房地产市场的发展 状况。由于房地产投资行为具有投资不可逆性、投资环境的不确定性和时间的选择性 三个特征，而且房地产行业本身的高投资、高风险也增加了这种投资的不确定性，所 以原有确定房地产业投资行为的净现值法（NPV 方法）不再适用。实物期权方法能 够有效的评价项目因管理柔性和市场未来不确定因素带来的机会价值。大量文献表 明，房地产收益率的分布明显异于正态分布，具有“尖峰”和“厚尾”的特征，另外， 不同时间区间上收益率的波动并不是不相关的，具有明显的相关性和长记忆性的分形 特征，因此普通的几何布朗运动已经不能准确刻画房地产时间序列的波动，分数布朗 运动才是科学的选择，因此本文尝试将这种结论应用于房地产市场,解决房地产投资 决策问题。 本文首先对我国房地产市场的分形特征进行了实证检验，选取国房景气指数进行 R/S 分析，得出 H 值为 0.9089，然后对一线城市的代表北京房地产市场的分形特征进 行实证检验，得到 H 值为 0.9176，两者得到的 H 值都大于 0.5，说明我国房地产市场 和北京房地产市场有明显的长记忆性和自相似的分形特征。因此，我们选取分数布朗 运动驱动的 B-S 模型计算房地产期权价值。最后，本文将对北京 C 房地产投资项目 运用传统 NPV 方法、经典 B-S 模型、分形 B-S 模型计算其项目价值，从三种方法计 算的结果来看，传统 NPV 方法计算出来的项目价值最小，分形 B-S 计算出来的项目 i 分形 分形市场下基于实物期权理论的房地产投资决策模型研究 ii ii 万方数据 价值最大，经典 B-S 模型计算出的结果介于两者之间。理论上，传统的 NPV 方法只 是从财务上考虑了每个时期的净现值流量，忽略了项目开发过程中管理灵活价值；经 典 B-S 模型充分考虑了未来市场的不断变化，将项目置于动态环境中，考虑了未来外 部不确定变化给投资带来的机会价值，但是经典 B-S 模型已经不符合房地产发展的分 形特征；分形 B-S 模型对资产价