深圳城更新单元规划容积率审查规定.pdf

深圳市城市更新单元规划容积率审查规定 （征求意见稿） 第一条 为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳 市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于 加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措 施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》） 等，制定本规定。 第二条 本规定适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划 容积率审查。 第三条 城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容 积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。城市更新单元规 划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积 之和，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积, 其中地下规 定建筑面积指除地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等之 外的地下面积。 规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。 城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”） 是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。 第四条 基础容积是指开发建设用地各地块用地面积与对应 的地块基础容积率的乘积之和。基础容积率是基础容积与开发建 设用地面积的比率。地块基础容积率按《深标》“第 4 章 密度 分区与容积率”进行测算。其中，混合使用的地块基础容积率测 算中各类功能建筑面积占总建筑面积的比例按以下条款进行取 值，项目实际规划中地块各类建筑功能比例依据《深标》2.2 条 土地混合使用规定具体确定。 （一）规划含居住功能的混合用地，居住功能为主导功能时, 居住建筑面积占比按69%取值；居住功能为非主导功能时，居住 建筑面积占比按49%取值。 （二）规划含商业服务业功能的混合用地，商业服务业功能 为主导功能时，商业服务业建筑面积占比按51%取值；商业服务 业功能为非主导功能时，商业服务业建筑面积占比按31%取值。 （三）规划为单一用地性质的，主导功能建筑面积占比按 100%取值。 第五条 转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开 发建设用地范围内的容积。对于符合以下情形的，给予城市更新 单元转移容积： （一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交 用地面积超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与基础 容积率的乘积作为转移容积。 其中涉及以下类型的移交用地，按该类型移交用地面积与基 础容积率乘积的0.3倍再予增加转移容积： 1、落实片区所需初中用地的（九年一贯制学校按其用地面 积2/3 作为初中用地面积进行计算）。 2、落实高中、综合医院用地的。 3、在法定规划基础上额外落实占地面积不小于5000 平方米 的文化设施用地的。 4、无居住功能的单元中，在符合国家及我市相关设计标准 及规范的前提下，在法定规划基础上额外落实片区所需小学用地 的。 5、保留已纳入市政府公布的《深圳市历史建筑名录》或市 主管部门认定有保留价值的历史建筑或历史风貌区的。历史建筑 或历史风貌区修缮及整治实施方案应与城市更新单元规划同步 报辖区政府（含新区管委会），实施主体承担修缮、整治费用及 责任，并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府， 由辖区 政府（含新区管委会）指定具体部门接收 。 （二）根据《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规 定》可转移至城市更新单元开发建设用地范围内的建筑面积作为 城市更新单元拆除用地范围外的转移容积进行核算。 第六条 奖励容积是指因公共利益需要，对符合以下情形的， 依据本规定给予的建筑面积奖励： （一）开发建设用地中，依据《关于加强和改进城市更新 实施工作的暂行措施》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建 规定》和《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》等规 定配建的人才住房、保障性住房、人才公寓及创新型产业用房等 政策性用房，除明确规定计入基础建筑面积的，其余建筑面积作 为奖励容积。 在上述基础上增配的人才住房、保障性住房、人才公寓及创 新型产业用房等政策性用房，其建筑面积不予作为奖励容积。 （二）开发建设用地中，按已生效规划及《深标》、《暂行 措施》等要求落实的附建式公共设施、交通设施及市政设施，其 建筑面积作为奖励容积。其中，设施为社区健康服务中心、社区 老年人日间照料中心的，按其建筑面积的2 倍作为奖励容积；设 施为垃