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论房地产调控政策在中小城市失灵原因及对策 　　【摘要】 房地产行业是一项关系民生的重要行业，因而，房地产调控成为政府宏观调控的主要领域之一。首先分析了房地产调控政策的演变，进而分析了房地产调控政策在中小城市失灵的原因，最后提出了完善中小城市房地产调控政策的相关措施。 　　【关键词】 中小城市；房地产市场；调控政策 　　 　　一、房地产调控政策的演变 　　 　　房地产业作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济发展，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。 　　2001年，中央政府发布了195号文件。该文件规定，房地产开发商必须以自有资金交纳土地出让金；房地产开发商的自有资金不得低于总投资的30%，在项目施工临近尾声时，商业银行才可发放个人按揭贷款。但在实际操作中，房地产开发商利用商业银行发放的流动资金贷款交纳土地出让金，在项目施工刚开始时就在商业银行的配合下启动按揭贷款程序。同时，房地产开发商的自有资金率远远低于30%。 　　2003年，中央政府对商业银行的房地产贷款进行了全面检查，并发布了《2002年货币政策执行报告》。该报告披露了“违规贷款”主要集中在房地产开发贷款和个人商品房贷款上。2003年6月，中央政府又出台了121号文件。该文件是195号文件的具体化，再次强调了商业银行不得违