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论我国现行房地产立法存在问题及对策 　　[摘要]伴随着房地产业近些年的火暴发展，房地产开发经营活动得到了蓬勃发展。为适应房地产经济发展的需要，我国已颁布了一系列的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定，并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用。但是，由于我国房地产事业还处于起步发展阶段，与之相适应的法制建设工作也处于起步时期，法律体系还很不完善。文章从理论与现实入手，提出协调矛盾、加速房地产立法的建议。 　　[关键词]房地产法；立法；规制 　　[作者简介]李美芳，云南财经大学法学院，云南昆明，650221 　　[中图分类号]F293.3　[文献标识码]A　[文章编号]1007-7723(2007)11-0066-0002 　　 　　一、房地产法概念与法律特征 　　 　　(一)概念 　　房地产是不动产的主要表现形式，但我国的房地产法却不完全是不动产法。现行的房地产立法多是从行政管理的角度出发的，而根据现行立法形成的房地产法学也成为经济法或经济行政法范畴。而笔者认为，房地产法是以物权法为基础的，房地产法应以确立和维护房地产权人权利为前提和宗旨，国家对房地产权的限制及对房地产市场的管理应当控制在合理的范围和限度以内。狭义上的房地产法专指《中华人民共和国房地产法》，它对房地产所有人、使用人的合法权益以及促进房地产业的发展，是一个根本的保障m。 　　 　　(二)房地产立法的特征 　　1、从立法原则上看，房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结。我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”，立法所需的时间较长。 　　2、从立法过程上看，我国的房地产立法属于行政部门立法模式。一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。 　　3、从立法内容上看，我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物。一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。 　　4、从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础，而且在某种程度上起到了法的规范作用。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。 　　 　　二、我国房地产立法的历史回顾 　　 　　1979年，我国开始探索一条新的社会主义建设道路。经济建设需要可流转的房地产市场，政治环境的改善使房地产立法成为可能。于是，房地产立法也步入正轨。 　　1983年5月国务院批准、城乡建设环境部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》，赋予城镇个人建造住宅的权利。在1983年底，国务院又颁布了《城市私有房屋管理条例》，成为新中国成立以来第一部保护城市私有房屋所有权、规范私房交易的法规；同时，国务院还发布了《城市规划条例》(1990年为《城市规划法》取代)等行政法规，规范城市建设规划等其他土地管理事项。1986年6月全国人大常委会制定了《土地管理法》，对宪法所确认的两种土地公有形式以及农村土地城市化的唯一方式(征用制度)作了规范，同时规范城乡建设用地规范和对耕地的保护，确立了我国土地归属和利用的基本规范。但是，这一时期的立法主要是规范既有土地归属和利用现状，可流转的房地产制度还没有确立起来。 　　从1988年《宪法》修订以及之后的《土地管理法》修改起，我国房地产立法进入新制度设计阶段。这一新制度的特征在于：在保留必要的划拨取得方式外，创立了有偿出让土地使用权制度，并使土地使用权成为一种可转让、可继承、可抵押、可出租的一种财产权利，继而创立了可流动转让的房地产，形成今天的房地产市场。1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条