主动与杠杆的诱惑行业研究-中诚信托.PDF

C H I N A T R U S T R E S E A R C H 中诚信托研究报告-房地产行业-专题报告 2017-06-29 主动与杠杆的诱惑 行业研究 ——房地产基金专题 结论与建议： 1、主动管理与杠杆的合理运用使得房地产私募基金收益颇丰。房地 邹文军 产私募基金公司收入主要来自与资产管理规模相关的管理费收入，和 zouwenjun@ 010 与规模业绩相关的超额业绩提成，还包括自有资金的投资收益。主动 管理与杠杆的合理使用，使得部分地产基金收益颇丰，并迅速成长。 王玉国 2、开发类房地产基金的市场空间巨大。开发商自筹资金中，近六成 wangyuguo@ 来自于非自有资金，这既是股权类地产基金的增量市场的市场空间， 010 也是天花板。以1.5%的管理费计算，对应因资产管理产生的管理费收 入约430 亿。另一方面，2016 年，全国商品房销售额达到 117627 亿 相关报告 元，以10%净利润率估算行业净利润总额，达到11763 亿，由于58% 的自有资金均为非开发企业自有资金，全以股权资金对应的净利润额 为 6822 亿，即为股权投资资金回报的市场空间，也是其天花板。若 以20%计算基金管理业绩分成，对应1364 亿元。 3 、开发类房地产基金的杠杆与收益。自筹资金只占到总开发资金的 34%，可依此计算商品房开发中的杠杆比例为2 倍（66%/34%）。很多 优质开发项目销售净利润将达到 15%以上，对应股权投资的回报率将 达到45% 以上。若在基金层面再设置一定杠杆比例，收益回报将继续 放大。理想状况下，假设某家地产基金公司所投项目净利润率在 15%， 自有资金50 亿元，周期两年，总利润回报22.5 亿元，年化收益22.5% ； 若使用1:1 杠杆，25 亿自有资金，杠杆资金25 亿（利率8%，每年利 息2 亿元），周期两年，总利润回报 18.5 亿元，年化收益37% 。 4、4 号文后热点城市股权类地产基金将显著增加。4 号文的发布，意 味着投向热点城市的通道类和债权类地产基金备案暂停；由于上述热 点城市房地产市场规模大、人口基数高、土地供应长期供应不足，仍 将是房地产投资的热点区域，这将为股权类投资基金提供较大的发展 舞台。因此，投向该区域的股权类地产基金将必然增加。 5、投资能力与投后管理体现竞争力，项目优势或资金优势都有利于 地产基金迅速成长。管理团队的投资能力和投后管理能力决定公司能 否快速成长。信保基金既有保利地产的项目优势、又有中信证券的资 金优势，成立几年即成为行业翘楚；泰发基金基于荣盛发展自身的项 目优势开展业务，提升募集能力之后开始向母公司外的项目扩张。 6、初涉地产基金的市场策略参考。策略1：物业类别以开发类住宅为 主，收购改造提升价值为辅；策略2 ：积极参与夹层债权型基金份额。 从泰发基金业务构成看，其仍以债权型和夹层基金为主；策略3 ：与 中型开发商合作。从信保基金与荣盛发展的发展路径看，依托开发商 的项目遴选与开发能力，结合自身投资判断力，有助于迅速站稳市场； 策略4: 可将少部分资金与其它优质私募基金合作，获取报酬的同时， 快速切入市场，获取基金管理经验。 请参阅最后一页的免责声明 1 中诚研究