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辩证看待中国房地产市场杠杆化问题 　　作者简介 　　张智,辽宁省辽阳市人,现为住房和城乡建设部政策研究中心战略研究处助理研究员,经济学博士。 　　 　　摘要:2009年,我国房地产市场发展跌宕起伏,信贷的巨量投放起到了不可忽视的作用。中国房地产市场的发展是否存在过高的杠杆化问题,是否应当进行“去杠杆化”,不能简单的就信贷数据分析这个问题,应当全面、辩证地来理解。我国房地产市场的杠杆化程度整体上还存在提升空间,而且最重要的是应当解决开发资金过度依赖银行信贷的局面,进一步提高对消费性住房信贷的支持力度,同时,采取必要的手段将杠杆化进一步向社会范围内扩散,有力的分散风险。 　　关键词:房地产 信贷 杠杆化 　　中图分类号:F293.3 　　 　　一、问题的提出 　　 　　2007年～2008年,肆虐全球的金融危机爆发的内在根源正是由传统金融工具和金融创新产品所造成的过度杠杆化。所谓杠杆化,通俗的讲就是用少量的自有资金“撬动”更大规模的社会资金进行投资,金融杠杆化在扩大收益的同时,也能够放大风险,特别是在现代金融衍生产品的作用下,风险可能会被无限放大。据中国银监会首席顾问沈联涛先生估计,2007年全球金融衍生品的名义价值达到596万亿美元,是当年全球GDP的11倍,占当年全部资产流动性的80%,加上一些传统的金融工具,全球金融资产杠杆化率的水平可能会在90%以上[1]。 　　为了更大限度降低危机再次爆发的可能性,去杠杆化成为当今国际经济的重要主题,特别是对于房地产这种资本密集、产业关联度高的行业更是如此。 　　2009年,我国房地产市场在市场销售额同比增长75.5%,销售面积增长42.1%,开发投资增长16.1%,在国民经济“保八”任务中发挥了不可替代的功勋作用。然而,适度宽松的货币政策却在房地产市场中埋下了些许隐患,据央行人士估计,2009年全年9.59万亿元新增贷款中,有约2万亿元投入了房地产市场,而笔者认为实际中的数字要高得多,因为很多投入房地产领域的信贷资金是以其他名义取得的;央企大规模涉足房地产业,“地王”连续产生并不断推高土地价格上涨的预期;房地产泡沫累积巨大已成为公认的事实。可以说,2009年中国房地产的“功”与“过”在很大程度上都缘自信贷的过度投放,似乎高杠杆化率不断提高房地产市场风险的悲剧也即将在中国上演。 　　但是,中国房地产市场有其特殊性,特别是在杠杆化的问题上,不能单凭信贷投放的数据来定性,因此,有必要对我国房地产市场杠杆化的问题进行深入的科学分析。 　　 　　二、对我国房地产市场杠杆化现状的辩证分析 　　 　　房地产市场是一个复杂的系统,分析它杠杆化程度的现状,不能仅从某个方面出发,而是要全面剖析房地产市场包括开发和销售的各个环节,而且要以整个金融体系为背景进行研究,这样才能够对现状作出更为客观的判断。 　　笔者认为,我国房地产市场的杠杆化问题很复杂,杠杆化程度既高也不高,作出这个判断,主要原因在于以下四个方面: 　　(一)银行资金成为房地产开发投资的主要来源 　　根据国家统计局的统计数据,2009年房地产开发企业全部资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款分别为11293和8403亿元,占全部资金57128亿元的比例仅为35%,占全部开发投资完成额36232亿的比重为55%。但是,许多学者认为,企业自筹以及其他资金中有相当一部分来自银行信贷资金,这些资金并不是以房地产开发贷款或者相关的项目贷款形式发放的,而是用于其他项目的贷款被用作房地产开发建设项目。这点在扩张性政策影响下的2009年体现得最为显著,大量企业拿到了银行信贷额度后,将其中一部分用于购置土地或用于房地产开发,因此,据相关人士估计,我国房地产开发投资资金中实际有超过70%的资金来自银行信贷。也就是说,我国房地产市场仅银行资金的杠杆化率至少有70%,如果再加上考虑企业同业拆借以及4万亿元扩大内需投资中违规进入房地产市场的资金,2009年房地产市场资金的杠杆率约为80%[2]。那么,假设房价跌幅超过20%,市场将有大量的“烂尾楼”出现,金融系统将面临风险的集中爆发,而且风险过度聚集在银行系统,银行危机一触即发,而上世纪90年代的东南亚和南美等国的金融危机本质上都是银行危机造成的。 　　(二)地方债因素扩大了房地产市场的杠杆化影响 　　据不完全统计,截至2009年底,地方政府融资平台的负债总额高达6.5万亿元左右,大部分债权人为商业银行,如果加上中央政府代发的2000亿元债券,地方政府负债总额约为7万亿元。虽然这些债券融资的80%为实际的项目债,但大多数地方政府还是以储备的土地作为抵押进行融资。如果房地产市场繁荣,房价持续上涨,地方政府可以用未来的土地收益还本付息,这是地方政府负债经营模式理想的良性循环。然而,如