采用算术平均法中位数法核算房价理论探讨和可行性研究.docVIP

采用算术平均法中位数法核算房价理论探讨和可行性研究 　　【摘要】房价是反映房地产市场情况的重要指标，因此房价的核算方式也就显得尤为重要。本文将通过对当前核算房价的两种主要方式算术平均法、中位数法的理论及实际应用进行探讨及可行性对比，运用正态分析、偏离度比较、走势分析等方法，探寻当前房价统计的最佳方式。 　　【关键词】长沙；房价；中位数；算数平均数；比较 　　 　　住房问题是每个人一生中都要遇到的重大问题，随着改革开放的逐步推进及住房分配的日益商品化，住房的消费已经成为绝大多数人一生中最大的开支，而房价及其涨跌也成为了社会重点关注的热点话题。但当前房价的统计方式能否真实反映房价？有没有一种更好的统计方式？本文将结合长沙房地产市场情况，对我市当前采用的房价统计方法和国外采用的中位数房价进行比较，初步探讨采用中位数房价核算长沙房价的可行性。 　　1 研究的背景与意义 　　房价一直以来都是反映房地产市场情况的一个重要指标，只要是涉及到房地产市场，首先想到的或最终作用到的，都与房价密切相关；国务院近几年出台的房地产市场调控政策，调控的核心目标也是为了遏制房价的过快上涨，可以说，房价已经成为反映和影响房地产市场的一个重要指标。 　　但多年来房价的统计“价出多门”，有统计局、房产管理相关部门，甚至还有部分民间研究机构都在分别发布着各自的房价；统计方法也是五花八门，分类来看主要有算术平均价、中位数房价等。我国政府部门当前多采用算术平均价，而国外除了这种方法外，更多的采用的是中位数房价。从国外多年的统计经验来看，中位数房价似乎更能代表房价的一般水平。那么，中位数房价在长沙应用的可行性究竟有多大？是否任何情况下都以中位数房价为最佳？这里我们将依据长沙房地产市场预警预报监测系统数据，分别将房价以算术平均数和中位数方式进行计算，比较其中差异性，并初步探讨采用中位数房价核算长沙房价的可行性。 　　2 当前房价的两种主要核算方法及比较 　　2.1 算术平均价 　　算术平均价是我国政府部门尤其是房产管理部门计算房价的主要方法，它是采用算术平均数计算商品住宅均价。算术平均数是一组数据中所有数据的平均数，是将一组数据的总和除以数据个数得到的。算术平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数之分。简单算术平均数主要用于未分组的原始数据，加权算术平均数主要用于处理经分组整理的数据。根据以上定义，我们得到商品房价的核算方法，根据分类方法不同，又分为套均价、面积均价等，公式分别为： 　　 　　或者 　　 　　2.2 中位数房价 　　中位数房价是当前国外常见的房价统计方法，它是选取商品住宅销售价格中位数计算均价。中位数是一组数据按从小到大（或从大到小）的顺序依次排列，处在中间位置的一个数（或最中间两个数据的平均数）。具体确定方法为： 　　将n个标志值按从小到大（或从大到小）的顺序排列，假设排列后的顺序为 　　 　　用M表示中位数，则 　　 　　由此，我们可确定中位数房价，根据分类方法不同，可分为套均价中位数（即按成交金额的中位数），面积均价中位数（即按成交面积均价确定的中位数）。 　　3 算术平均价与中位数房价在长沙房价计算中的实际应用对比 　　为体现数据的真实、准确及时效性，本次统计选取的是近一年（2010年7月-2011年6月）长沙市内五区商品住宅成交数据，其中商品住宅定义为不含经济适用住房、定向开发、单位定向开发、公务员小区等非市场定价类的、纯市场化交易的住宅。（注：以下所说均价若无特别指明，均是指算术平均价） 　　3.1 套均价与中位数对比 　　3.1.1 近一年来套均价与其中位数变动趋势分析 　　 　　表1 近一年来长沙市商品住宅、普通商品住宅套均价、中位数房价对比（单位：万元/套） 　　 商品住宅中位数房价① 　　普通商品住宅中位数房价② 　　商品住宅套均价③ 　　普通商品住宅套均价④ 　　①②数据差距（%）（绝对值） ③④数据差距（%）（绝对值） ①③数据差距（%）（绝对值） ②④数据差距（%）（绝对值） 　　2010-07 52.10 49.06 56.55 49.91 6.20 13.30 7.87 1.71 　　2010-08 48.62 46.82 53.78 47.68 3.84 12.79 9.59 1.79 　　2010-09 47.90 46.52 54.91 48.44 2.97 13.36 12.77 3.95 　　2010-10 51.55 49.19 57.13 51.04 4.80 11.93 9.77 3.63 　　2010-11 52.57 50.49 58.25 52.47 4.12 11.02 9.75 3.78 　　2010-12 54.52 51.