银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文.docVIP

《银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析》 院系名称：会计学院 专业名称：会计 年级班级：16届统本会计6班 姓 名：徐梦帆 指导教师：杨卫 曰 期：2016. 12. 20 银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析 从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的 一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节 的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为： 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001?2003 年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购 房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷 款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷 款增长趋缓房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降分别为16.6%和24.3%。 今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所増加，房地产开发贷款在房地产投资中 的比重达到19%,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地 产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,2001 ~ 2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9% ,今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接 贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 两者之间的辨析 银行贷款有两种还款方式：一种等额本息还款法。一种是等额本金还款法。前段时间有 朋友贷款，问我这两种还款方式有什么区别。下面我从这两种还款原理做以详细说明 等额本息还款法:是指每月向银行还款固定金额（也称月供），固定金额包括两部分，本金和 利息。此还款法是本金逐月递增，利息逐月递减。也就是首月还款本金最少，利息最多，以后逐月本 金增加，利息减少。在还款期内，支付的总利息比较高，高于等额本金还款方式。 等额本金还款法：是每月向银行还款额逐月递减，其中本金固定不变，利息逐月递减。在还款 期内，支付的总利息相对等额本息还款方式要少。但在还款前期，每月的还款额度要大于等额本息还 款方式。 等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中本金与利息的分配比例中，前半段时期 所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利 息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的 开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。等额 本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上 期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少, 越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在 前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄増大或退休，收入可能会减少。 下面我们来分析一下等额本息还款方式原理： 假设在中行贷款总额为20万（用字母D表示），贷款期限为N个月，贷款年利率为7.05%（用 字母丫表示），则月利率为c（ （ 7.05%-12=0.005875 ）,每月还款金额为M （ 2327.3 ）,其中本金 SB,利息为L。每月剩下未还贷款总额为S。 每月向银行还款固定金额M是如何计算出来的？ 第一t月：1.利息二贷款总额 x 月利率 L=D a=200000x0.005875 = 1175-—L1 3lT*Km舞Bi=?舞迫鄴-併眇 S=D - B =D ? ( M - Da ) = D-M + Da = D(l+a)-M S1 MN-aD: 1.浬栅 L2=*K?^ 翹 xaI]^?=slxa=aD{l+a)-aM 2.SOO2=M - L2=M - ( aD(l+a ) - aM ) =M - aD(l+a ) +aM = (l+a)(M-aD) V 3*Km舞、?翹砘 S2=S1 - B2= D(l+a) - M - (l+a)(M-aD ) =(l+a)(D-M+aD) - M=(l+a)(D(l+a) - M) -M = D(l+a) 2 -(l+a)M - M =D(l+a) 2 -M(l+(l+a))……S2 驰|||-加：1MCL3=S2 x a =aD(l+Q) 2 - aM(l+(l+ L3 2.$WOO3 = M - L3 = M - aD(l+a) 2+aM(l+(l+a)) =M (1+a + a