业主公约的中日比较分析.pdf

第一章业主公约的法律性质及意义 在发达国家区分所有制度中业主公约是核心内容，我国《物业管理条例》吸 收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，也引入了业主公约制度。为便于业 主遵守和执行公约的规定事项，知悉制定业主公约的方式和目的，以及业主公约 应记载哪些事项，其前提是明确业主公约的法律性质及意义。 第一节业主公约的法律性质 业主公约的法律性质是业主公约的核心，它在物业管理诸问题中占有十分重 要的地位。一方面，它直接决定业主公约的行使方式，业主团体的运作机制以及 业主公约的效力；另一方面，它又决定业主和使用人的权利和义务，直接影响业 主和使用人的利益。正确理解业主公约的法律性质有助于解决业主公约的效力扩 张，业主公约的约束力等具体实践问题。 我国因住房商品化较晚，对建筑物区分所有的理论关注不够，故未对业主公 约的法律性质进行深入的研究，我们目前的认识主要是来自我国台湾地区的相关 研究，这与同本对业主公约曾进行比较广泛深入的探讨相比，我国无疑是存在一 定差距的。以下，对业主公约性质相关观点的介绍和分析主要是在R本和我国台 湾地区学者研究成果的基础上展丌。 一、业主公约法律性质的三种观点 在FI本，对业主公约的法律性质学者之间见仁见智，颇有争议，主要形成如 下三种观点：