20050913_外资基金中国地产全解——解析《2005中国外资地产基金生态报告》@房地产.docVIP

外资基金中国地产全解——解析《2005中国外资地产基金生态报告》 2005年9月13日11:39中国房地产报国际网站 自调控新政以来，房地产历经金融紧缩和土地严控，许多企业因资金链断裂而苦苦挣扎。与此同时，外资地产基金却借机投资中国地产，似乎已经成为房地产企业心目中的“救世主”。像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等近100家国际地产基金已采取多种渠道陆续进入中国，累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，显然，外资地产基金已经成为房地产价值链的重要力量。9月1日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布了《2005中国外资地产基金生态报告》，该报告分八个部分，全面剖析了外资地产基金在中国的生存基础和发展环境、困惑、生态变化、投资模式、竞争力、本土化、资源联盟、决策指数等。透视该报告，房地产业界会对外资地产基金在中国的生存状态有一个深刻认识，并借以权衡自己的发展方向。本文将对该报告做出解析。淘金黄金中国外资地产基金为何热衷于淘金中国？他们生存的基础是什么？他们发展的空间在哪里？他们能否成为房地产企业的救世主？三个层面的关键元素成为他们投资中国地产的驱动力量。外资地产基金热衷于淘金中国，主要理由有三个层面：第一个是被中国元素所吸引，如中国崛起、北京奥运和上海世博等转折性事件，这些地缘政治和地缘经济因素是决定资本流向的主导因素，也是外资地产基金赖以生存的基础；第二个层面决定了外资地产基金在中国的发展空间，同本国经济低靡和产业投资收益降低相比，中国房地产市场的发展前景和丰厚收益有着巨大的吸引力，更多机会的兼并与收购，人民币升值的强大预期，构成了外资地产基金投资中国地产驱动力量的主力军；第三个层面是资本为适应环境变化而作出的选择，包括中国地产政策环境变化、富余资本压力、本土投资机会减少、石油价格波动等环境的变化。当然，经济全球化趋势也是召唤资本的重要力量，而中国投资环境的日益改善使资本顺利进入中国地产成为可能。黄金中国。投资中国，就是投资未来。中国是世界上最为安全、最有吸引力的投资地之一，全球500强跨国公司中已有400多家在中国落户，外商直接投资FDI累计达5138亿美元，成为吸引外资最多的国家，并连续3年蝉联外商直接投资FDI信心指数榜首。外资活跃于中国经济的各个行业，本身就增加了对中国地产消费需求的空间，现在外资投资中国地产也在情理之中。北京奥运和上海世博。国际资本和外资地产基金对中国房地产如此狂热，主要诱因源于中国2001年加入WTO、2008年北京奥运会及2010年上海博览会等重大地缘政治和地缘经济事件。这些重大经济活动将带来数以千计的商业机会，中国地产将是最先收益的行业之一，同时，奥运会和世界博览会所吸引的国际关注也使投资中国地产的政治风险减到最小。地产中国。地产正在改变中国，中国正在改变世界。由于中国房地产仍处在产业发展的初级阶段，供求存在较大矛盾，房地产投资的高额利润在全球绝无仅有，诱使资本来中国逐利；未来20年，中国房地产仍将保持较快的发展速度，前景广阔，已经成为外资地产基金制定中国业务长期战略的关键理由。地产金融机会。中国金融滞后于经济的快速发展，中国地产的发展又完全依赖于银行信贷，而过渡的信贷是房地产泡沫的根源。中国地产金融产品及其匮乏，缺少在欧美房地产融资市场占主导地位的房地产基金，房地产金融的缺位和银根紧缩政策的矛盾造成了产业链的巨大裂痕，原本就不富裕的房地产融资市场面临着前所未有的挑战，地产金融的独家生意和发展前景深深地吸引着外资地产基金。全球经济低靡和资本压力。全球经济增长缓慢，投资收益日益降低。国际富余的流动资金多达数万亿美元，但这些资金却没有合适的去处。股票不稳定，房地产投资收益不及投资中国地产收益的1/5，存款利息又减少到原来的1/3，在巨额富余资本的压力下，中国地产就成了这些国际资本理想的栖身之地。开放和全球化。中国改革开放进一步扩大，包括金融、房地产等领域。逐步向外资开放了一些过去外商不能进入的领域，如基础设施、公共服务领域；第二，允许外商以并购或BOT的形式到中国投资；第三，允许外资企业在中国上市或国外上市；第四，支持跨国公司对中国的国有企业进行改组、改造、重组和处置一些不良的资产。投资环境改善。中国宏观环境稳定，经济增长快，而且全面开放，基础设施建设也有了很大改善，中国政府也在努力改善金融货币环境。央行将大力培育和发展金融市场，支持扩大金融宽度，增加对非公经济、中小企业的金融支持，促进信贷结构和产业结构的调整。中国政府开始把重心放到改善“软环境”上，努力成为“可以放心投资的国家”，使外资地产基金进入中国成为可能。尽管外资地产基金进入中国地产的速度很快，投资力度也保持年增长三倍以上的强劲势头，那么外资地产基金是否