20090319_哈尔滨中威天鹅湾项目_三期户型配比及推售建议.docVIP

哈尔滨中威天鹅湾项目 200804 P. PAGE 1 哈尔滨中威天鹅湾项目 三期户型配比及推售建议 谨 呈：哈尔滨中威投资有限公司 三期户型配比及推售的目的 实现高销售速度和高价格的统一； 有效实现价格的逐步提升，以提高利润率。 三期户型配比原则 基于市场竞争原则； 基于客户需求原则； 基于一二期去化情况原则； 基于剩余产品质素原则。 三期户型配比建议 竞争分析 竞争项目选取——选取远大都市明珠、恒盛豪庭作为户型配比的竞争对比项目。 考虑到区域因素、价格因素、产品因素、推售阶段、客户提及等综合因素，与我项目较为直接的竞争有远大都市明珠、恒盛豪庭、荣耀上城、欧洲新城、天薇丽景园等。但由于荣耀上城（6200元/平米左右）、欧洲新城（6400元/平米左右）、天薇丽景园（3700元/平米左右）等项目价格与我项目有较大差距，同等总价的户型面积存在较大差异，因此不宜作为户型面积的参考。 远大都市明珠一期推货及消化情况列表 远大都市明珠一期 户型 使用面积 推出套数 套数占比 消化套数 消化/推出 一室一厅 35-45 22 5% 21 95% 两室 60-70 170 39% 150 88% 小三室 70-80 60 14% 57 95% 三室 90-100 134 31% 84 63% 100-110 48 11% 8 17% 合计 434 100% 恒盛豪庭一期一批推货情况列表 ? 恒盛豪庭一期一批 户型 使用面积 套数 套数占比 消化比例 备注 两室 58-70 53 33% 未正式销售 大两室 72-75 53 33% 未正式销售 三室 80-103 53 33% 未正式销售 合计 159 100% 竞争小结——①竞争项目中一室一厅的户型供应量较小，但消化情况良好；②60-70平米的两室是竞争的集中供应区间，但市场消化情况良好；③80-110平米的三室是竞争的集中供应区间。④110平米以上的户型几乎没有供应量。 我项目消化情况及客户需求分析 二期和一期（除团购外）推出户型消化状况。 ? 二期和一期（除团购外）推出户型消化状况 户型 使用面积 推出套数 套数占比 消化套数 消化占比 消化/推出 意向客户需求比例 一室一厅 41 34 5% 32 10% 94% 8% 两室 58-67 314 50% 135 43% 43% 31% 小三室 67-81 135 21% 77 24% 57% 35% 三室 90-105 123 19% 67 21% 54% 21% 四室 120-140 20 3% 3 1% 15% 5% 其他 6 1% 1 0% 17% 合计 632 100% 315 100% 100% 时间：截至3月初 通过对二期和一期（除团购外）已推出户型的数量、消化情况、意向客户的需求情况等三方面进行对比分析发现：⑴40平米左右一室一厅的房源消化状况良好，消化/推出为94%，同时意向客户需求比例的8%大于推出占比的5%，此类户型的供应远小于需求；⑵60-70平米的两居推出套数占比50%，消化占比43%，意向客户需求比例31%，此类户型的供应略大于需求；⑶70-80平米的小三室推出套数占比21%，消化占比24%，意向客户需求比例35%，此类户型的需求略大于供应；⑷90-110平米的三居供需状况基本一致；⑸120-140平米四居室的消化状况一般，消化/推出仅为15%，但意向客户需求比例为5%，大于推出的套数比3%，表明客户对此类户型存在需求，但没有找到适合的房源。 有部分空巢客户提出大两居的需求，面积65-75平米左右，占比5%左右。 三期户型配比建议 通过对竞争项目、客户需求、以往的销售情况进行综合分析，建议提高三期一室一厅的比例至10%；适当降低正常二室的比例至35%；新增大两居，占比5%；小三居比例略有提高，占比23%；三居比例略有提高，占比22%；四居比例基本保持不变，占比5%。 三期户型配比建议 户型编号 户型 使用面积 套数占比 小计占比 ① 一室一厅 35-40 10% 10% ② 两室 60-70 35% 40% ③ 大两室 65-75 5% ④ 小三室 70-80 23% 45% ⑤ 三室 90-110 22% ⑥ 四室 120-140 5% 5% 合计 100% 户型在楼座中的分布建议。 三期户型在楼座中分布建议 楼座 户型（由西向东排序） 层数 总套数 备注 16 ⑤④/④④/④⑤ 25 156 17 ⑤④/④④/⑤⑤ 28 168 18 ②④/⑤⑤/⑥⑥ 26 150 20 ②①②/②①②/②①② 18 162 21 ②①②/②①② 18 108 22 ③②/②③ 18 72 23 ③②/②④ 18 72 2