20090306_天津_北辰科技园客户分析_张若初、甄凤艳.pptVIP

天津北辰科技园客户分析 世联技术要点 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2009.3.19 [关键字]： 北辰、科技园、客户、需求 [简介]： 北辰科技园是一个在发展中的科技园区，园区内企业众多，配套稀缺，对于北辰科技园客户的研究，有利于未来项目在本地的开发定位。 [适用范围]： 北辰科技园、客户。 类型 客户特征 居住现状 本地购房需求 企业中高管理层 来源： 日韩等外籍人士、中国籍高管（外地/本地） 多次置业，有殷实财富积累，多数拥有私家车 市中心高档住宅（河西、梅江、奥城等地区） 无本地居住需求，但可投资用于租赁 适婚白领 来源：天津及外地高级企业职员 30岁左右，收入较高或有较高的公积金，有刚性需求，但财富积累不多，对价格较为敏感， 流动性大 租房、宿舍 有强居住需求，购房/租赁都有可能； 关注总价、交通便利性 高级蓝领 来源：天津市居民/本土化外地居民 40-50岁左右，一般为天津市居民，购买力较强，但多次置业欲望不强 市内有住房 希望改善现有居住条件，有高品质的房子可在本地购房； 关注品质、交通、配套 普通蓝领 来源：天津周边城市的打工者 月收入1000元左右，多为外地来津打工人员或周边农村人口，流动性大 宿舍、租房 无置业能力，但有强租赁需求，会导致部分投资客在此投资 住宅需求调查——工业园适婚白领、高级蓝领有改善居住需求/企业中高管投资客户有阶段性居住需求 北辰科技园 个人信息分析 科技园 被访的科技园区工作人员现在居住区域多集中于北辰区、其次为河北区和河东区。 2.56% 其他 9.62% 外资企业中方管理人员 0.00% 自由职业者 0.00% 私营企业合伙人/私营业主 71.15% 企业职员 7.69% 科研/教师/医生/技术专家/律师等专业人员 6.41% 国有企业中高级管理人员 2.56% 机关/单位公务员 比例 请问您的职业 其中企业职员占比最大，为71.15%。 科技园区内被访工作人员现居住区域多集中于北辰区，其次为河北区和河东区。职业以企业职员为主。 我们很多同事都是在万科新城买的房子。公司也在万科新城给员工租了很多房子。 现在北辰区政府支持企业拿低价房，这是个很大的利好，我也想趁这个机会投资一下。 客户语录： 个人信息分析 区域型 小淀的被访人员中，有在本区域购房的意向客户占58%。 5.00% 1 其他 0.00% 0 西青区 95.00% 19 北辰区 0.00% 0 河北区 0.00% 0 红桥区 0.00% 0 河东区 0.00% 0 南开区 比例 总结 1、您现在工作区域为 在北辰区居住的区域，多在北辰区工作，具有强烈的区域性。 小淀的被访人员中，绝大多数居住在北辰区。 区域型客户多工作生活在北辰区，购买意向较强烈。 意向客户的年龄特征明显，年龄层集中于25-30岁，比例达到56%。其次为31-35岁，比例达到了23%。 科技园区意向客户的年龄层较低，家庭结构简单，以三口之家和单身为主。 家庭构成主要为三口之家，其次为单身。总量达到了73%。 意向客户分析 科技园 意向客户分析 区域型 意向客户的家庭构成老少三代和三口之家为主。 意向客户的年龄特征明显，年龄层集中于25-30岁，比例达到55%。其次为31-35岁，比例达到了18%。这与科技园区的意向客户年龄层次相当。 区域型存在购房意向的客户年龄特征明显，集中于25-30岁。 置业逻辑分析 置业目的 客户的年龄构成与其置业目的基本相符。客户年龄集中于25-30岁，置业目的以婚房和自住升级为主。 自住兼投资客户占11%，基于对区域未来交通的看好，客户对于项目的未来前景有较好的预期。 客户语录： “我觉得这个地方购房的人应该以年轻人居多，都是购买婚房的。将来如果交通好了，会吸引一些其它地方的人过来买。我自己也会在这个地方买，一方面是加班太晚的时候可以住，第二可以租出去。” 科技园区和区域型的意向客户总体以年轻客户居多，置业目的以婚房为主。 目标客户置业目的特征明显：婚房需求最为显著，占总体置业目的的43%，自住升级客户紧随其后，占32%。随着科技园区的发展及地铁的开通，投资价值被逐步发掘，投资客户出现。 置业逻辑分析 置业因素 科技园区的置业逻辑中，在选房时首先考虑到的因素为价格，它占据所有选项的21% 。 同时，在区域型客户中价格因素也是购房者首先考虑的因素。 因此，意向客户是严格受到总价控制的，同时受到的价格驱动也是最为明显的。 选房时首先考虑到的因素为价格，其次是交通周边配套。 科技园区客户购房因素排序 价格〉交通〉周边配套〉社区、地段 区域型客户购房因素排序 价格〉社区〉地段〉交通、配套、户型、