长沙凯旋帝景项目营销策略报告_2008年_106精品ppt.ppt

销售情况预估算 开发商目标 凯旋帝景●营销策略路线图 凯旋帝景●营销策略路线图 项目位于长沙榔梨镇，乡镇属性大于城市属性，长 沙市民认同度低, 离长沙新火车站有一定的距离 项目属于星马新城,居于机场、东站与新火车三个交通枢纽之间,未来区位优势明显,但是未来价值难以提前兑现 凯旋帝景●营销策略路线图 从长沙到项目主要通道为东站至黄兴的乡镇道与机场高速，高速收费站与低等级乡镇道，交通出行成本高，导致心理距离大于实际距离 项目周边配套虽然比较齐全,但是各种配套与项目都有一定的距离,且多为乡镇配套,档次不高,娱乐休闲配套不足 凯旋帝景●营销策略路线图 德式精工建筑，透入出建筑的质感、大气、峻拔之美 多主题的法式社区园林,广场、步道、水景营造着一个庄重与人性的社区。 关键词:大气/人本/浪费/赠送/亮点少 关建词:时尚/方正/通透/赠送面积/实用 凯旋帝景●营销策略路线图 项目形象不能有效的传播,导致概念失效,项目案命导致客户认知错误,不利锁定目标客户 工程形象不佳,施工进度不快,导致部分客户流失 曾经有人说:广告费有一半是浪费的,但是不知道是哪一半 “ 我们看到的奥运会,只不过是别人眼里的奥运会”-某记者说 缺乏有效的危机公关机制,导致危机处理效率低 凯旋帝景●营销策略路线图 项目认知总结 凯旋帝景●营销策略路线图 春江水暖鸭先知,各大巨头积极应对寒冬,印证了房地产行业已经冬天来临。 凯旋帝景●营销策略路线图 凯旋帝景●营销策略路线图 凯旋帝景●营销策略路线图 市场总结： 凯旋帝景●营销策略路线图 客户主要以居住在长沙或者榔梨的年轻人,以及中年人为主 客户多以公司一般职工以及个体户为主,多为一群城市中政治弱势的群体,主要位于追求拥有长沙房子的阶段 成交客户的信息获取途径主要以路过、户外、介绍为主 客户分析总结： 凯旋帝景●营销策略路线图 客户写真 锐意进取的一族 本项目目标客户仍然以：项目周边企业上班族、东城私营业主核心客户，以雨花区为代表的长沙市区年轻上班族为重点客户 凯旋帝景●营销策略路线图 核心问题 营销战略:转换营销视野,从4P转到4C 凯旋帝景●营销策略路线图 重新定义形象，树立鲜明而有差异的市场形象，打造成市场的唯一 项目价值梳理 长沙唯一的机场物业是否有可为空间,长沙第一个机场物业是否可以树立,机场是否有可为价值 让我们开拓一个机场版块,奠定项目三大口岸物业的地位,让我们的产品打动市场,价格撬动客户的口袋 项目价值梳理 让项目更靠近长沙，更靠近未来，以有杀伤力的价格，有品位的形象杀入长沙 里斯特的定位论：尽量塑造市场上的唯一 项目主推广语 执行策略：一本书、一个论坛、一次产品说明会、铺天软宣 一本书 一个论坛:机场版块的魅力所在 一个产品说明会:国际视野,原色品位 铺天软宣:国际口岸物业,奠定机场版块未 来地位 加快工程进度,展示良好的工程形象进度 凯旋帝景●营销策略路线图 客户区域攻击策略,先周边后长沙,再扩大到地州市 以客户为导向,加强圈子营销,加强感情营销,提高客户满意度,提升口碑传播 以客户为导向,加强圈子营销,加强感情营销,提高客户满意度,提升口碑传播 以客户为导向,加强圈子营销,加强感情营销,提高客户满意度,提升口碑传播 以客户为导向,加强圈子营销,加强感情营销,提高客户满意度,提升口碑传播 以客户为导向,加强圈子营销,加强感情营销,提高客户满意度,提升口碑传播 行销与做销相结合,精确定点客户区域,针对客户区域进行持续地毯式攻击 行销与做销相结合,精确定点客户区域,针对客户区域进行持续地毯式攻击 行销与做销相结合,精确定点客户区域,针对客户区域进行持续地毯式攻击 行销与做销相结合,精确定点客户区域,针对客户区域进行持续地毯式攻击 凯旋帝景●营销策略路线图 成交为王：以满足客户的价值为导向，采用更灵活的折扣策略，促进成交 采用多级折扣体系,尽量逼定成交 凯旋帝景●营销策略路线图 凯旋帝景●营销策略路线图 以4号栋蓄客,吸引市场的关注,促进到访,促进其1-3号栋去化 4号栋开盘,引暴市场 以4号栋蓄客,吸引市场的关注,促进到访,促进其1-3号栋去化 开发商支持事项: 蓄客期 分展场 目的：拦截镇区客户 完成时间：2008年10月1日至200