论中国的房地产价格与收入分配的极化.PDFVIP

2014 年第12期 总第370 期 第33 卷 论中国的房地产价格与收入分配的极化 ——从地租理论出发的新视角 王林元 摘要：随着我国从传统的计划经济体制向市场经济体制转轨，福利分房制度终结，商品房制度开启，时 至今日，土地和住房市场化进程走过十六个年头。地租理论无疑为我们分析现行土地和房产买卖、探讨地 租本质、收入分配起着积极作用。本文通过对地租理论的分析和运用，解释中国的房地产市场价格变化， 并进一步分析了中国特色土地私有制导致收入分配极化的机制。本文认为，我国城市化以及城市扩张伴 随着土地地租和地价上涨，地价上涨导致房价上涨。由于我国土地的公有性质，地租上涨理应归属于土地 所有者，因此房产投资收益税以及房产税具有法理依据。 关键词：地租理论；房地产价格；收入分配；两极分化 JEL 分类号：E 10，E22,E52 一、地租理论的发展和演变 随着人类社会进入资本主义时代，农业经济逐步演变为工商业为主的经济，土地所有权以及地租问题 成为经济社会中的重要问题，也引起了众多经济学家的研究兴趣。可将地租理论研究分为三个阶段：第一 阶段为古典地租理论，是17世纪中叶到19世纪上半叶古典政治经济学的地租理论，代表人物有威廉·配 第、杜尔阁、亚当·斯密、安德森、萨伊、马尔萨斯、李嘉图等；第二阶段为马克思地租理论，是19世纪下半叶 马克思创立的地租理论；第三阶段为现代西方地租理论，是20 世纪以来现代西方经济学地租理论，其主要 代表人物有赫德、阿隆索、萨缪尔森和巴洛维。 李嘉图地租理论集古典地租理论之大成，是在批判亚当·斯密、马尔萨斯等古典经济学家地租理论基 础上形成的，主要从国民收入分配角度系统阐述了地租及其对国民收入分配的影响。李嘉图认为，地租 “是为使用土地原有和不可摧毁的生产力而付给地主的那一部分土地产品”。土地的有限性和土地肥沃程 度及位置的差异是地租存在的原因。地租并不是天然产生、自始就有的，“一国最初殖民时，肥沃之土甚 多。为供养现有人口，只需耕作一极小部分，所以没有地租”，“无限量的土地，亦不能有地租”，“但正因为 土地之量有限，其质又非均一，而人口增加的结果，品质较劣地位较差的土地，亦须取而耕作。在社会发展 进程上，第二等地取而耕种，第一等地的地租，立即开始，地租额，取决于这两等土地品质之差”。不耕作更 作者简介作者简介 王林元：财政部财政科学研究所博士研究生。 －142 － 中国的房地产价格与收入分配的极化 下等土地，仅加投资本于已耕土地，亦往往能够增加生产，但加倍投资并不能使生产物加倍，先后投下的两 个等量资本劳动，所获得的两个生产量的差额归作地租。“在这场合，最后一次投下的资本，依然不纳地 租。”“地租腾贵，常为国富增进，人口繁殖，食物供给困难的结果。这是富的征候，不是富的原因。” 马克思地租理论在继承和批判古典政治经济学地租理论，尤其是李嘉图的地租理论基础上发展起来 的，揭示了资产阶级地租的剥削本质。认为土地所有权是土地作为财产权的存在状态，是土地制度的核 心。关于级差地租，马克思主要阐述了级差地租的含义及其产生的条件与原因、级差地租的基本形式及其 两种形式的区别和联系，还指出二者都是剩余价值的转化形式。另外，马克思认为存在绝对地租，即最坏 的土地和生产率最低的那笔投资也要提供地租，产生绝对地租的原因是土地所有权的垄断。绝对地租的 实质也是农业工人所创造的剩余价值的一部分。马克思还研究了建筑地段地租，其既包含级差地租，也包 含绝对地租。他认为，土地价格的实质是地租的资本化。 现代西方经济学地租理论继承和发展了古典地租理论。赫德提出区位地租理论，将李嘉图地租理论 用于分析城市土地的地租，并将城市地租与农地地租理论统一在同一分析框架中，认为城市边缘土地的价 值，即为农地的利用价值。阿隆索在杜能农业区位理论基础上，建立了厂商对土地的投标曲线，然后根据 经济学一般均衡原理，在土地市场均衡中创造农业、工商业、居住用地等的价值模式。萨缪尔森认为地租 是为使用土地所支付的代价，土地的供给数量是固定的，土地地租完全取决于需求者之间的竞争，他认为 地租以及其他生产要素价格决定稀缺资源的分配以及有效率的使用。巴洛