基于城房指数的中国城市新建商品住房市场有效性研究-吴璟.PDFVIP

DOI:10.13562/j.china.real.estate.2011.06.004 房地产市场 CHINAREALESTATE 基于“城房指数”的中国城市 新建商品住房市场有效性研究 杨振鹏 吴璟 刘洪玉 清华大学房地产研究所 摘要：本文采用2006 年1 月至2009 年8 月我国10 个大中城市“城房指数”数据，检验了新建商品住宅 市场的有效性，结果显示市场无效是较为普遍的现象。进一步的研究说明，特定的市场参与者可以在无 效市场中通过积极预测价格而获得更好的回报。但对一般投资者而言，由于目前调整持有房地产资产 比例的投资行为将产生极高的交易费用，获得这一套利机会并不现实。如果未来我国资本市场上出现 房地产衍生证券，该问题有可能得到解决，市场有效性也会得到提高。 有效市场假设， 房地产市场有效性， 房价预测 关键词： 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001- 9138- （2011）03- 0003- 13 收稿日期：2010- 12- 15 一、引言 近两三年来，中国城市新建商品住房市场的 预测资产价格在未来的走势是一件困难的事 价格走势亦有“非有效市场”的特征。一方面，在 情。金融学领域的研究认为，在有效市场中，影响 2006—2007年间，部分城市房价几乎呈“单调”上 资产未来收益的信息一经披露，资产价格就会立 涨态势。国家统计局“70个大中城市房地产价格 即做出反应，掌握已披露信息不能对未来资产价 指数”显示，从2006年1月开始，北京新建商品住 格进行更准确的预测。然而，一些针对房地产市 宅价格指数连续32个月环比上涨；广州、深圳连 场有效性的研究表明，由于存在交易成本高、新 续23个月环比上涨；全国汇总指数也连续31个 增供给受约束、非理性投机等问题，房地产价格 月环比上涨。另一方面，2008年至今，部分市场中 走势对已披露信息的反应并不充分。在一些市场 的“价格—交易量”互动关系显著：在新建商品住 中，房价时常呈现“惯性”运动，表明价格对信息的 房销售持续冷淡一段时间后，房价开始出现下降； 反应迟缓；还有一些市场的房价与交易量具有正 而当交易量出现反弹后，房价迅速回升。 目前，新 相关关系，或“领先—滞后”关系，表明通过观察 建商品房交易量已经成为房地产业界预判房价走 市场交易活跃程度可以预判房价走势。 势的重要参考指标。 2011.3 下半月刊·学术版 3 房地产市场 CHINAREALESTATE 国内学者曾对我国房地产市场有效性进行过 二、有效市场假设 实证研究。郑思齐等（2006）基于戴德梁行价格指 （一）有效市场假设的表述 数证明，1991—2003年间北京、上海的住宅市场 有效市场假设是指价格完全反映所有可得的 和写字楼市场都不具备有效性，而且无效程度较 信息，即充分利用某一时刻的所有可得信息，不能 国外市场更严重，作者认为除了房地产市场固有 使未来获得超额收益。这一假设也可以用公式（1） 的性质外，我国市场信息不透明等因素也是导致 来描述。 市场无效的重要原因。王克强等（2006）基于国家 （1） 统计局房地产价格指数分析了1998-2004年全国其中r表示t时段资产的超额收益率，I