嘉兴秀洲定位报告上半部分.ppt

嘉兴现有准5星酒店市场客户分析 入住酒店目的分析 客户类型分析 客户来源分析 嘉兴当地的准5星酒店以商务客为主，约占总体的7成；由于嘉兴周边拥有南湖、南北湖、乌镇及西塘等著名旅游景点，旅游度假客户约占到2成。 商务及度假客人中，基本以公司协议或者旅游团的形式入住酒店，因此，知名企业及旅行社的团体入住将成为本项目中酒店客户的重要来源。 通过访谈及调研得知，客户的来源主要来自长三角区域，而旅游客户中更是以车程为5小时区域内的温州、台州及江苏区域为主，加强与这些区域的客户合作将是本项目的重点。 商务客对本项目影响分析 8% 13 2% 6.5 3,000 市区中心/南湖区 67% 107 80% 8 500 秀州商务办公区 25% 40 80% 6 250 秀州工业园厂区 需求比例 日均本项目需求数 本项目意向 月均高星客房需求 2013年企/事业单位数 区域 中心城区 南湖新区 秀洲新区 本项目 秀州区商务办公区 秀州工业园厂区 本项目商务客源主要来自未来的秀州商务办公区，在此区域内活动的商务人士对于本项目的入住将占整个商务客的2/3。 秀州工业园区由于有众多的厂房，与此有商务往来的客户将占到总体商务客的1/4。 中心区及南湖区域有部分的商务客人将分流到本项目中。 嘉兴当地的酒店的商务客占总体客户的75%，因此针对本项目建成时周边的工业园、办公楼酒店需求分析，得出本项目商务客群的来源结构，具体如下： 旅游度假客对项目影响分析 九龙山 西塘 南湖 本项目 乌镇 南北湖 海宁潮 - 40 平湖 九龙山 4A 45 海宁 海宁潮 4A 20 桐乡 乌镇 4A 38 嘉善 西塘 4A 58 海盐 南北湖 4A 8 嘉兴 南湖 等级 距离本项目（KM） 区域 景区 嘉兴年接待旅游人次情况 （万人次） 嘉兴市周边的著名旅游景区以市区为中心，分布在周边50分钟车程内，比较符合对本项目酒店的入住需求。 嘉兴近年来旅游市场发展迅速，预计至2013年游客接待人次数将达到3,400万人次，旅游对于酒店的需求将急剧增加。 通过对旅行社的访谈得知，嘉兴两日或三日游的游客在嘉兴市区的酒店入住1-2日，且这部分游客基本来自台州、温州及江苏部分地区。旅行团接受的协议价在400元左右，且其看中的主要因素是价格及入住环境，因此，抓住旅行社的团体客户将成为旅游客户的主要关键。 杭州 苏州 上海 90KM 100KM 94KM 星级酒店目标客户定位 目标客户定位建议 客户定位分析 本项目位于秀洲新区规划的商务商业核心区域，2013年周边未来拥有8,000多办公人口。 园区的产业升级，服务业的大力发展，将使得区域内商务活动愈加频繁，商务人士的层次愈加提升。 嘉兴周边的景点及酒店自身的特色将会吸引部分的旅游度假客源。 本项目未来的客户来源 参考案例情况 根据案例分析及本项目潜在客户分析，本项目所在区域商务氛围更为浓厚，具体客户定位如下： 本项目的目标客户将以商务人士为主，并兼顾部分旅游度假人士。 一般 全国各地 5% 其他 一般 温州、台州、江苏等团队游客 20% 旅游度假 较高 市区中心 6% 较高 秀州区办公区 49% 较高 秀州工业园厂区 20% 商务 房价承受力 主要来源 比例 客源类型 星级酒店位置及主入口建议 洪贤路 秀园路 中山西路 洪兴西路 秀清路 秀清港 商务轴 商业轴 酒店1a 洪高路 至乍嘉苏高速公路5分钟 传统型 主题型 酒店1b 绿地 酒店主入口 酒店主入口 地块周边拥有绿地及水资源，适合建造主题型酒店 位于主干道交界处，且周边商业配套齐全，适合建造传统型酒店 本行将给出星级酒店的两个发展方案，其布局建议分别如下： 分析框架 本项目发展2个酒店 高星级酒店 经济型酒店 传统型酒店 主题型酒店 OR 两方案比较 传统型星级酒店主题定位 项目位于秀洲新区的商务商业核心区域，未来有望打造成秀州CBD，其良好的区位为整个项目的定位奠定了基础 尊贵显示出本项目在自身档次定位上的高标准性，同时也是目标客户的高层次性 本项目位于秀洲工业园区附近，且周边未来将有众多的写字楼，商务氛围逐步浓厚，商务客将是本项目的主要客源 秀洲CBD· 尊贵商务酒店 1 2 3 4 嘉兴市及周边市区拥有一定的旅游资源，旅游度假的游客将成为本项目客源的组成部分 传统型星级酒店定位建议 星级建议：准5星 本项目处于非中心城区，嘉兴市的商务氛围还不浓厚，缺乏高层次的商务人才。 嘉兴当地酒店需求调研得知，商务人士的价格接受度以500-700元/天居多，比较符合准五星的定位。 酒店类型：商务兼顾度假 规模建议：3.5万平方米 上市建议：2013年 项目处在秀洲新区的商务商业核心，因此商务客将是其主要来源。 已有的景点距离本项目项目在50分钟内的车程，并且一般的游客对房价的承受