华高莱斯杭州住宅项目市场分析与目定位.ppt

总体思路图 中期汇报要点回顾 项目品质和档次定位 项目客户群定位 项目整体定位 物业类型建议 物业类型建议 1.物业类型主要以“高层+别墅”的形式出现 2.高层当中出于形象考虑可点缀超高层，且高层底部三层设置为底TOWNHOUSE 3.别墅以排屋产品为主，出于整体感的考虑可设置叠排 平面布局建议 高层和超高层沿用地北侧布置 让高层和超高层产品均为一线江景房 真正实现270度观江的云顶生活意境 排屋和叠排沿用地南侧布置 与湿地景观紧密结合，打造亲水性强的湿地别墅 别墅和高层之间依托景观带形成良好分割 分期开发时序建议 先期开发地块：2-C 1）初期形象展示的需要：2-C地块是目前进入本项目的门户，先期开发展示性强 2）观江景观最大化需要：2-C地块离钱塘江更近，观江视野更优越 3）湿地景观最大化需要：2-C地块容积率低，社区内部环境营造空间更为充裕 4）和保利项目对景需要：2-C地块离保利用地近，未来能与保利项目的开发形成对景 后期开发地块：2-A 1）未来2-A地块是市区进入项目的门户，且处于机场进入下沙的桥头堡位置，因此后期通过一定超高层物业的开发，可形成本项目强烈的视觉冲击力，进一步提升项目品质 2）2-A地块朝向正南，后期开发能进一步提升高层产品的品质 竞争性住宅市场研究与分析 1 竞争区域界定 1 竞争区域界定 代表板块： 三墩、闲林 1 竞争区域界定 2. 钱江沿江板块借鉴因素研究 2. 钱江沿江板块借鉴因素研究 借鉴因素 1. 规划布局：从多个角度最大限度利用江景资源 2. 钱江沿江板块借鉴因素研究 借鉴因素 2. 建筑风格：风格日趋创新、已由早期的古典风格向强调现代和国际感的风格转变 2. 钱江沿江板块借鉴因素研究 3.滨江沿江板块竞争策略研究 3.滨江沿江板块竞争策略研究 市场发展趋势研究 1. 市场推广：均力推“一线江景”，并将其打造为吸引客户下单的核心要素 3.滨江沿江板块竞争策略研究 市场发展趋势研究 2. 产品设计：均采用多种形式实现对江景资源的有效利用 3.滨江沿江板块竞争策略研究 市场发展趋势研究 3. 景观营造：强调居住环境的休闲度假感、生态健康感，走异于钱江新城的高品质路线 3.滨江沿江板块竞争策略研究 市场发展趋势研究 4. 配套设置：为保证项目高品质，商业配套的设置均尽可能降低对居住生活的影响 3.滨江沿江板块竞争策略研究 项目不足之处分析 1. 规划布局：没有最大限度利用江景资源，仅满足了少数产品的观江需求 3.滨江沿江板块竞争策略研究 项目不足之处分析 2. 建筑风格：已出现由古典向现代转变的趋势，但同质化现象严重、档次感不足 3.滨江沿江板块竞争策略研究 项目不足之处分析 3. 户型空间：生活舒适度和居住尊贵感等方面存在诸多不足之处 3.滨江沿江板块竞争策略研究 3.滨江沿江板块竞争策略研究 4.下沙沿江板块竞争策略研究 4.下沙沿江板块竞争策略研究 4.下沙沿江板块竞争策略研究 旧项目市场共有特征研究 1. 项目推广：普遍强化下沙东居住区的宜居品质 4.下沙沿江板块竞争策略研究 旧项目市场共有特征研究 2. 项目推广：日益重视钱塘江江景资源的稀缺性和景观性 4.下沙沿江板块竞争策略研究 旧项目市场共有特征研究 3. 规划理念：普遍引入休闲、健康的规划理念，强化CLD的生活品质 4.下沙沿江板块竞争策略研究 旧项目不足之处分析 1. 项目规划：稀缺江景资源的利用尚不充分 4.下沙沿江板块竞争策略研究 旧项目不足之处分析 2. 项目规划：湿地资源的挖掘利用较为初级，多作为社区外围景观体系简单考虑 4.下沙沿江板块竞争策略研究 旧项目不足之处分析 3. 规划理念：休闲、健康的规划理念符合了区域自身属性和发展阶段，但从区域的发展趋势来看，理念整体缺乏高档次、高品质的感觉 4.下沙沿江板块竞争策略研究 5 小结 [附]下沙沿江板块新项目运作特征预判 [附]下沙沿江板块新项目运作特征预判 世茂下沙项目 基本情况 [附]下沙沿江板块新项目运作特征预判 世茂下沙项目 世茂“滨江模式”研究（核心点：配合政府进行“城市运营”） 1. 强调经济性 开发商在开发土地的过程中不但需要考虑自身的经济利益，更被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益。 2. 强调景观性 开发商固然需要考虑所开发社区的景观功能，但亦日益关注社区景观对整个城市文化脉络的延续，以及社区与周边环境的融合。 [附]下沙沿江板块新项目运作特征预判 世茂下沙项目 世茂“滨江模式”研究 建筑规划：“勾勒城市崭新天际线、强化城市景观” [附]下沙沿江板块新项目运作特征预判 世茂下沙项目 世茂“滨江模式”研究 物业选择：江景住宅采用“高层 + 超高层”相结合的模式 [附]下沙沿江板块新项目运作特征预判 世茂下沙项目