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浅谈房地产金融发展趋势及布局 【 】近年来，随着社会主义市场经济的迅速发展，我国经济也发 生了巨大的变化，伴随着传统商品经济时代的结束，房地产金融经济 时代已经慢慢到来。越来越多的企业在经济的发展中，将一定比例的 资金投入到房地产金融投资中。有效的房地产金融投资可以促进企业 快速的发展，提高企业的资金效率。所以，企业在进行投资决策之前 应该重视对房地产金融投资的评估，深度熟悉房地产现状，最大限度 的全面的把握房地产投资趋势，这样才能才能做好投资布局。 和著作权归原 所有， 【关键词】房产金融地产现状投资布局 从这几年来看，中国房地产金融投资业己经慢慢发展起来，并日 趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产 金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金 融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到 来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度己经显著 提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新 正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。 一、中国房地产上市公司融资状况 继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和 再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企 直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定 向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融 资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表 现如下： 公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行 主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015 年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行 期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的 91. 57%和93. 53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发 行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的 65. 45%和73. 01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本 均存所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以 及突出的商业模式等吸引了资本市场广泛关注。 中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事 前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房 企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军， 先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日 期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融 资额超50亿元的6起，涉及金额981. 8亿元，筹集资金用途除用于公 司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。 银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月 交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后， 2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国 存背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团 或其下属房地产企业和省级政府(包括直辖市)、省会城市、副省级城 市及计划单列市的地方政府所属的房地?a企业，进一步拓宽了房地产 企业发行债务融资的主体范围。 二、房地产金融的发展趋势 房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历 过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地 产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结 合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未來 的房地产金融将呈现出以下发展特点： 融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕， 房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财 务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发 商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系 基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获 得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。(开发商 不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融 机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承 担较高的融资成本)，如果双方的合作安排能由简单的融资关系变成投 资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求， 金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心 现金流问题，实现Y风险共担，造就Y双赢。从近几年的房地产信托 中投资类业务比重的增加可以看出这一趋势。 资产证券化的探索。目前国内房地产金融多在项目幵发期介 入，而在物业的持有阶段介入的几乎没有。这是因为在开发阶段介入 方便资金快进快出，资金回报高，存续期间也较短。然