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集体土地上不动产登记有关问题的思考 今年3月1日《不动产登记暂行条例》的实施， 标志着我国不动产统一登记制度的确立。面对不动产 统一登记带来的利好之处，也同样需要不动产登记机 构思考登记中存在的种种问题。集体土地相比国有土 地而言，申请人法律意识淡薄，建房手续监管较松， 登记方面的法律制度相对滞后，出现的问题较多，情 形复杂。为积极应对不动产统一登记，笔者对集体土 地不动产登记的一些问题进行了梳理，并提出相应的 化解对策与建议，为同行的不动产登记操作提供参考。 一、以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登 记的问题及处理建议 在2008年《城乡规划法》实施前，对于集体土地 上建房，审批部门存在多头管理、不统一的现象，如 批准部门既有乡镇人民政府或乡镇人民政府下设的村 镇办公室，也有建设管理部门。不同审批部门按照本 部门的标准进行审批管理，宽严不一，审批资料的保 管利用也存在一定的风险。而且，存在很多先建后批、 审批与实际建设不一致的情况。以上这些情况都容易 成为虚假风险防控的漏洞。目前，以虚假村镇工程建 设许可证书申请不动产登记，主要表现为3种形式。 假证假信息 村镇工程建设许可证书的载体是虚假的，即提供 的系非村镇建设主管部门监制的证书。证书的内容也 与实际建造不符。非法申请人从其他渠道获取仿真度 高的证书或私自印制的证书来骗取不动产登记，以此 获得不动产权利，谋取私利。 真证假信息 非法申请人通过非法渠道骗取货真价实的套好印 章的村镇工程建设许可证书，但证书的内容与实际建 造的房屋信息完全不符。 假证但信息与实地一致 非法申请人提供的村镇工程建设许可证书为虚假 证书，但证书记载的内容与实际建造完全相符。如何 处理这种可能虚假的村镇工程建设证书问题？ 首先，与颁发证书的村镇工程批准建设部门联系， 调取当时的村镇工程建设许可证书样本，留存，方便 登记机构进行真证与假证对比。也可以从已发证的档 案里，找出类似的村镇工程建设许可证书，以作参考。 其次，加强与村镇工程建设批准部门的联系，如 发现疑似虚假证书或批准部门无法找到存根的情况， 建议不要收取此类证书。若申请人不认可虚假的，登 记机构可联系当地法院，通过司法鉴定部门来解决。 司法鉴定部门可以通过证书的公章和笔记来辨别真伪。 当然，如果申请人能提交村镇工程建设批准部门出具 的符合规划建设要求的证明，并经批准部门的负责人 或授权人同意，也可以视为适格的建设许可证明。 再次，了解集体土地房屋建设的基本知识，提高 自身专业水平，做到层层把关，使虚假证书无可乘之 机。 二、房屋超建部分申请不动产登记的问题及处理 建议 农村房屋的建造因自然条件、经济条件等因素存 在着“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东 占西”等情况。另外，农村房屋与城市房屋不同，除 用于居住外，还为满足农业生产的需要，如居住房屋 旁搭建的猪圈、工具房等，其建筑多为简易或棚户结 构。 上述种种情况造成规划、土地审批手续与实际建 造不一致，给登记机构的房屋登记带来了较大的困难。 对于申请人超土地批准面积建造的房屋，登记机构如 何登记？规划审批面积与实际建造面积不一致时，房 屋登记中是按规划审批面积，还是按房屋实际建筑面 积进行登记？针对以上两个问题，笔者作如下解答。 违反规划许可证明建设的问题 对于规划审批面积与实际建造面积不一致的问题 如规划批准建造2层楼房，实际建造了 3层楼房；规 划批准建造50平方米平房，实际建造了 100平方米平 房。前一种现象属加层违章，后一种属扩建违章。这 两种现象，登记机构该如何处理呢？ 根据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村 庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按 照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇 人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的， 可以拆除。由此可见，规划审批建造2层，但实际上 建造了 3层或3层以上的情况，就是未按规划的规定 进行建设，而并非其中2层为合法建筑。因此，笔者 建议，应由建造人补办好相应的规划审批手续后，登 记机构方可登记。对于规划批准建造50平方米平房， 而实际却建造了 100平方米或以上平房的情况，若已 建50平方米的房屋符合登记基本单元的条件且在土 地用地范围内，登记机构可认定50平方米符合规划的 规定，扩建的部分则属于违章建筑。 符合规划许可证明的要求但超土地批准面积的 问题 在目前法制较为健全的年代，这种问题基本不会 发生。对于已经存留的此类问题，超土地批准面积建 设的房屋，而土地使用证附记栏注明该用户超占规划 用地面积的，可通过两种方式来处理：一是由申请人 先到土地管理部门补办土地批准手续，然后再办理不 动产登记。二是申请人无法补办超土地面积的，登记 人员至实地查看，若在合法用地范围内建设的房屋符 合基本单位且属