大型住宅项目总体策划谋略提案.ppt

2. 项目SWOT分析 ◎项目优势分析（Strengths） ①项目区位形象优势 ②项目一线沿江景观、丰富的不可再生自然环境资源优势 ③项目规模优势 ④项目规划可塑性强优势 ⑤项目道路优势 ⑥项目发展商开发意识优势 ⑦项目用地成本低优势 ⑧项目所处区位的地形、地块优势 ⑨项目现房区实景示范优势 2. 项目SWOT分析 ◎项目劣势分析（Weakness） ①项目目前交通系统不便利 ②项目开发商知名度、美誉度不够高 ③项目周边存在治安隐患劣势 ④项目周边欠缺成熟生活氛围，无市政配套 ⑤项目周期较长，变数影响因素多 ⑥项目前期品牌未建立，不能形成品牌拉力 ⑦项目原规划与开发顺序差 ⑧项目所处区域市场还有待培育，区域需求低 ⑨项目远离市区，区域认同度低 ⑩整体区域属低价 2. 项目SWOT分析 ◎市场机会分析（Opportunities） ①良好的宏观环境促进房地产业的发展 ②会展居住经济成为新的地产亮点 ③项目所在区域的规划前景 ④仙葫半岛可发展为南宁市高尚住宅片区 ⑤邕宁并入南宁的衔接区，“大南宁”的雏形逐渐呈现 ⑥政府“东扩、西进、南拓、北展”的的战略布署引领郊区 化住宅趋势 2. 项目SWOT分析 ◎市场威胁分析（Threats） ①房贷新政策的限制对房地产业的影响 ②宏观政策的调整动荡因素较多 ③同类项目库存较大，市场竞争激烈 ④凤岭新区房地产项目的开发，使本项目客源产生分流 ⑤项目倘不能切实针对市场将首期做好，将陷入恶性循环 ⑥金融信贷调控力度加强，房地产企业的资金链继续拉紧 3. 项目资源整合 生命之源 柔和，温馨 洁净，清新 富足、繁荣 关爱 融和优裕 载体 水的升华 从水的升华体现出项目的核心价值和核心概念 核心概念也就是项目的形象包装的基础 核心概念的提炼与阐述 （目标群生活形态） ●大部分业主分布于南宁市区 ●重视物质利益，讲究物有所值 ●工作繁忙劳累，梦想假期 ●重视家庭、邻里间的和睦、关照 ●希望入住一个安全、设施齐全、社区文化较好的小区 （商品塑造点） ●以水为主体，配以灵动的自然景观 ●配套完善、和谐融洽的生活设施 ● 安全居住环境 ●关爱老人、小孩的人性化设计 ●丰富社区文化 商品使用场合） ●大部分业主为首次置业或改善居住条件 ●希望入住的小区充满活力，也能让自己倍感温馨 ●希望享受高档次的生活 （形象定位） ●本项目是一个水景秀丽、充满活力、让人备感温馨的现代都市“水边威尼斯” （品牌形象/个性） ●项目水景的无穷魅力 ●近郊高尚社区的独特风情，购买绝对“物超所值” 对那一群 生活、消费理性，又追求过舒适、温馨、享受生活 的消费者而言， 我们将项目当作 能体现“关爱、融和、优裕”生活的近郊亲水高尚社区——“水边威尼斯” 卖给他们。 竞争市场） ●阳光新城 ●八百里香江 ● Ⅳ. 我们要去哪里？ 1. 项目核心价值提炼 2. 项目综合定位 3. 目标客源 1. 项目核心价值提炼 自然景观、江景、山景 风水 性价比 2. 项目综合定位 楼盘名称 市场定位 形象定位 翡翠园 广西首个全生态智能 国家康居住宅小区 21世纪成功人士 理想的生活家园 荣和山水美地 西南人居航母 让世界向往的故乡 宁汇新天地 宁汇新天地纯别墅 高尔夫生态纯别墅 天池山 橘郡阳光别墅 美国加州橘郡高尚别墅区 白领也能住别墅 龙胤花园 一线江景水岸园林 豪华别墅社区 山水园林别墅 大自花园 大型自然园林生态社区 绿色，森林，豪宅 竞争市场定位类比 2. 项目综合定位 对比结果： 通过以上项目的市场定位列举不难看出，目前市场上在售的中高档项目市场定位都围绕标榜自然生态、外国风情、园林环境、康居住宅等概念为主，还有例如：香榭里的法式情怀、半山丽园的澳洲风格、龙胤花园的英式大管家服务，多数为来自外国来的“泊来品”。众多项目创造或者借鉴外国的风格无非是营造出一种令人向往的生活氛围和生活格调，从而令买家产生购买的欲望。 2. 项目综合定位 寻找项目定位的空白点 目前南宁高档住宅项目多为崇尚欧陆风格，各项目的欧陆风格和概念备受推崇，产品同质华日益明显，静观市场，南宁别墅的部分目标客户群由于地域文化的差异，没有接触过实质的欧陆情怀，对欧陆情怀的所有感受仅能从报纸宣传上体会，难以引起思想上的深度共鸣，欧陆风情的宣传的锐度已日渐钝化。 从以上各方面分析可以看到，南宁高档住宅市场也将随着消费群体的审美提高而显露出其市场空白点： 产品设计独特、新颖，具备艺术生