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城投公司土地一级开发,尽职调查清单 　　篇一:土地一级开发(法务工作) 　　土地一级开发 　　一、土地一级开发概念 　　土地的一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据‘政府主导、统一规划、市场化运作’的原则，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、环境建设和投资融资等具体环节，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。 　　简而言之，土地一级开发是指将“生地”变成“熟地”，达到 　　1 　　土地入市交易的条件。 　　二、土地一级开发模式 　　基于开发主体的不同，土地一级开发模式存在政府主导型和企业主导型两种模式。政府主导型，是指完全由政府建立的土地储备中心或者是国有企业(含参股、控股)进行土地一级开发;企业主导型，政府通过招投标的方式从多家投标企业中择优选取一家企业进行土地一级开发。 　　以北京为例，北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。 　　(1) 政府主导型。 　　北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2,。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 　　北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。 　　(2) 企业主导型。 　　2 　　北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8,。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 　　该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而，北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，但有很多企业已经做了很多前期工作，存在围标的现象。 　　三、土地一级开发流程 　　以北京市为例，土地一级开发流程分为招投标确定开发企业与直接确定开发 　　四、土地一级开发中开发商与政府合作的模式 　　土地一级开发企业与政府签订土地一级开发合同，其性质并非完全属于委托关系，根据其合作模式不同，合同的性质也不同。实践中，土地一级开发合同可能存在以下四种法律关系(开发合同可能为一中法律关系，也可能是两种或两种以上法律关系并存): 　　投资关系:合同约定企业出资，而所有其他与土地一级开发有关的内容如规划、征收、征用土地、基础设施建设等工作全部由政府实施，企业实际上是政府实施土地一级开发的 　　3 　　一个融资平台，而企业出资后能够参与政府出让土地后收益的分成，企业与政府之间形成的实际上是投资关系; 　　借款关系:合同中约定，由企业出资并享受固定回报，政府实施规划、征收、基础设施建设等全部工作，则企业实际上是为政府土地一级开发提供资金支持，双方形成的是借款关系; 　　建设工程合同关系，如合同约定企业仅出资建设、对土地进行整理，完成土地整理工作后移交给政府，由政府支付建设资金，双方形成的则是建设工程合同关系; 　　委托关系，如合同约定政府授权企业实施土地一级开发，企业根据授权完成报批、征地拆迁及招标选择基础设施的施工单位等工作，双方之间形成的则是一种委托关系。 　　因此，在实践中，土地一级开发企业与政府协商时，需要对合作方式进行选择与明确，保证各方利益。 　　五、企业在一级土地开发中获利基本模式 　　(一)土地一级开发成本和收益: 　　成本构成: 征地、拆迁补偿及有关税费; 　　收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用; 　　市政基础设施建设有关费用; 　　招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用; 　　贷款利息; 　　土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等 　　4 　　费用，不 　　可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 　　收益:委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费