御树苑房地产全案策划解密(40doc).docVIP

御树苑房地产全案策划解密 一、土地题材　　本项目所在先农坛，又名山川坛，是明、清两代帝王祭祀先农、山川、神祗、太岁诸神的地方。本项目具体座落在神祗坛和地祗坛。其功能是皇帝用来祭祀先神之场所，特别的是明、清两代皇帝着布衣种地之所，民间所说的皇帝“一亩三分地”就在这里。　　在封建时代，土地财产是所有财产中最大的财产。所谓“普天之下莫非王土”充分说明了统治者对土地的高度重视。皇帝在这里亲耕的“一亩三分地”有着极其重要的象征色彩，它是通过亲耕亲做来表示对土地的拥有。也象征社稷的繁荣昌盛。　　另外，这幅地块有着同北京城墙一样悠久的历史。始建于明朝永乐十八年，跨越明、清两代。见证了多少改朝换代的江山变迁。所谓沧海桑田在这里尤值得玩味。这一片区区“一亩三分地”的桑田，历史赋予了它多么浓厚的象征色彩！先农坛所祭祀的神，是农耕文明中最重要的神之一——先农神。从这里我们可以看出，在中国传统社会里，以食为天的价值观念。这里所传递出的不简单是农耕观念，我们可以借此看到传统价值观念对自然神的敬畏，对农神的尊崇，对土地的依赖。皇帝在这里的祈愿实际上代表国家的祈愿。它表达了对五谷丰登、丰衣足食、天下太平的向往和要求。　　特别有意思的是，明、清两代皇帝在这里所扮演的角色。皇帝在天坛、地坛祭天时都是身穿龙袍，自喻天子祈求天地保佑。而在这里，皇帝却毅然脱下了象征皇权的龙袍；身着布衣，躬身亲犁。不但自己亲耕，还要大臣耕种。这可以看出，面对先农神，皇帝甘愿自贬为农民，作为普通劳动者辛勤耕耘。以表示“粒粒皆辛苦”的劳动价值观念以及对土地和先农神的绝对虔诚。　　传说中的恭亲王求雨成功，可以看成是某种神秘的结果。它的灵验证明了这里所供奉神明的存在。　　这里所供奉的神，主要有五岳、五镇、五山神，四海、四渎神。在这里我们可以看到，对自然力的顶礼膜拜。同时，也有着山水结合的自然观。　　所有这些都是值得我们去重视的素材。　　这幅地块的现状，基本上已经看不见历史脉络。历史的变迁，使它基本被淹没在旧城区中去了。只留下一点残迹存在其中，但很难去想象500年以来的历史片段。　　 二、土地性格我们所说的土地性格一般会受制于以下几个因素；城市性格（区域特征）、时代变迁、居住人群、城市经济（区域经济带）等。　　这幅地块原有的性格其实相当明显，相当鲜明，总结起来，它具备这样几个特色：　　 1、皇权意识。　　这里是皇帝的“一亩三分地”，是皇帝亲耕的试验田，是皇帝的绝对私产。　　 2、高贵等级。　　这里是最高的等级识别的地方。只有皇帝、皇亲及近臣才有资格踏入这片小小的“一亩三分地”。这里所祭祀的先农神和山川神，也是他们的立身之所。因此，它神圣不可冒犯。　　 3、神秘色彩。　　这里也具有通灵和神秘的特色。　　4、风水宝地。　　因为它是祭神之地，所以是上佳的风水宝地。　　目前，以上这些性格似乎已难以看到。这幅地块所表现出的性格与南城其他项目别无二致。弱小，而又缺乏某种依靠，如经济、科技、文化等；无倾向性，更无扩张性；并不清贫，但也绝不富有；交通环境位置优越，但居住人群散乱；缺乏城市归依；缺乏地标和中心；可达性很好，可识别性很低……总之，灰色，无鲜明个性。　　 通过这些分析，我们可以看出这幅地块的土地性格与其他地块不同的地方，是具有双重性。它的外在性格，是目前所表现出来的灰色，无鲜明个性的特征。而它的高贵的内在性格，一直没有展露出来。　　这也是我们在开发过程中特别需要关注的地方，就是如何挖掘这幅地块的内在性格？ 三、土地价值??? 这幅地块的土地价值实际上有两个价值构成，一个是历史价值，一个是现有的文物价值。　　这幅地块的土地价值集中表现在历史遗迹的保存，如拱门、古树、坛墙等。另外，它是祭祀先农神和山川神的所在；因此可以说它是圣地。有着和其他地块绝对不一般的高贵性，这幅地块有它的神气。　　从位置上说，它处在中轴线南端，与天坛相呼应的地方，恰好是龙脉所在，因此有许多来历和讲究，需要我们一一破译。　　从区域地段上看，这幅地块是地道的皇城根所在，这也是它重要的一个特色。　　这幅地块的土地价值在现在及未来所呈现出来的将是历史名胜与旅游名胜所在地。它依赖于三大环境的支持；　　 1、历史环境。　　500年的皇家祭祀之地，500年的皇家文化，500年的龙脉象征。　　2、人文环境。　　先农坛已被列为国家级文物保护区。该区域的发展规划就是旅游名胜。它的居住人口将会减少，旅游人口将会增加。尤其是对中国传统文化有浓厚兴趣的外籍人口将会明显增加。　　 3、自然环境。　　该地块的自然环境也是得天独厚。其北依国家级文物保护区的先农坛历史名迹公园，南临即将通航的南护城河，绿化环境十分优越，是理想的居住区域。　　 一、城市·社区·人群　　北京一直是一个讲历史、讲文化