某地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案.pptVIP

四季房地产燕郊南巷口项目投标方案 1.对项目的基本认识 只有弄清楚我是谁，才能最好的应对市场环境，找到出路所在！ 2.竞争对手分析 敌人是谁？这是一件必须明确的事情！ 他们的战斗力决定了我们的方向策略！ 位置：东燕郊开发区102国道路北 。 规划：占地666667平方米，建筑面积170万平方米，容积率3.42， 绿化率35%，建筑形式为12-32层板楼、塔板结合，建筑风格为现代简约。 位置：通州区新华北路(北关环岛西南) 。 3.市场定位 在当今红海泛滥，已经没有容身之地的今天， 我们如何能开创一片蓝海？ 3.市场定位 4.客群定位 客户是谁，是我们必须回答的问题， 亦是关系到项目成败的重要因素！ 5.产品定位 产品才是硬道理，没有好的产品就没有市场发言权！ 而本案产品的核心则在于对容积率的充分理解和使用！ 4.客群定位 规划建议 规划建议 规划建议 6.价格定位 价格始终是核心的核心 让我们来梳理一下本案的价格空间！ 6.价格定位 整盘均价5500元/平米（精装修）(保守预估) 7.配套及商业定位 完善的生活配套是大盘必备的要素之一 其商业部分更是涉及到居民日常起居的重要环节。 7.配套及商业定位 1）交通 2）学校 3）会所 4）医疗 8.一期产品 一期是第一枪，一定要打响！ 一期的成功与否关系到整个项目的成败，牵一发动全身！ 8.一期产品 8.一期产品 Factors (6) 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 一期产品要素的建议 附件.成熟大盘案例 成功案例分析-富力城 三、大盘开发要素 三、大盘开发要素 中原大盘操作经验 项目团队 谢谢观看！ 落地凸窗 精装修----报价为500元/平方米 北向使用二层透明入户大厅 欧式风格 低层文化石 建筑主体暖色面砖 地标建筑 底商 5000 商业 4300（12个班） 幼儿园 板、板塔 157，375 商品房 塔楼 35，000 回迁房 建筑类型 面积（平方米） 类型 商品房进深12.5米 8.一期产品-产品构成 回迁塔楼 两室两厅一卫：70-86㎡ 75% 三室两厅二卫：100㎡ 25% 高层板塔---推荐户型 50% 90-100 两室 30% 120-140 三室 20% 60左右 一室 比例(%) 面积（㎡） 户型 户型配比 市场调性 CBD商圈旁的纯居住区（走差异化路线） ＣＢＤ项目以综合体为主 3 1 3 ２ 产品耐卖 产品本身逐渐升级，丰富多样 １）塔楼－板楼—花园洋房—别墅 ２）面积在各分期中有不同的变化 ３）三期推出部分小户型 富力城（占地47.78万，总建面120余万平米，容积率不超2.7） 富力城（占地47.78万，总建面120余万平米，容积率不超2.7） 开发节奏 分四期开发，从2002年开始运作 一期：２５万 二期：３０万　　　　 三期：４０万 四期：３万 3 ３ 已取销证面积 三期开盘2个月左右，会所、商业相继建成，配套的教育体系也不断完善 配套完善 学校、会所、超市、商业配套 3 4 一期7000；二期8000；三期9000—15000；四期17000-21000 7000------21000 3 5 价格变化 每年增幅约2000元/平米左右 富力城（占地47.78万，总建面120余万平米，容积率不超2.7） 3.市场定位 东方欧罗巴 国际时尚魅力十足的现代欧洲城 3.市场定位 目标 区域核心 东部中心 北京关心 区域市场领头羊！北京名盘！ 肩负引领区域地产市场升级的重要使命！ 策略 不是卖产品，而是卖生活方式！ 通过对节奏、价格、产品、客群 的把握，将充满高贵情怀的欧洲 生活盛景呈现！ 主动性购买 被动性购买 目标客户 一二期客户 价格敏感度高 资金较为匮乏 购买目的多样 三期以后客户 品质敏感度高 资金相对充裕 关注生活质量 6-22 板楼、塔楼、板塔 富力城 主力层数16层 板楼、板塔 本项目 9-18 板楼、塔楼 A-Z TOWN 层数 建筑形态 项目名称 容积率2.8：多层、小高层、高层的组合体 容积率3.3：小高层、高层的组合体 容积率4：高层的组合体 28层 合围式板塔 燕清源 主力层数27层 板楼、塔楼、板塔 本项目 层数 建筑形态 参考项目 11-28 板楼、板塔 北京新天地 22-33 板楼、塔楼、板塔 棕榈泉 主力层数20层 板楼、板塔 本项目 12-32 板楼