某地产海湾项目营销策划定位报告(41P).pptVIP

完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件 项目的客户群体主要来自金融、证券、保险、IT、通信、物流等行业的精英人士、部分的自由职业者和个体私营经营者。 次要客户 ◎ 宝安、龙岗、外地客户 重要客户 罗湖私营企业主 ◎ 福田、南山自由职业者 ◎ 香港客户 ◎ 福田、南山个体经营者◎ 3 项 目 发 展 战 略 战术1：市场细分——客户来源 核心客户 ◎ 福田、南山企业中\高层管理人员 ◎ 福田、南山私营企业主 ◎ 福田、南山公务员 ◎ 科技园IT人士 城市中 · 高尚生活区 · 滨海物业 战术2：产品超越——物业定位 3 项 目 发 展 战 略 上层中产专属海岸生活 战术2：产品超越——形象定位 3 项 目 发 展 战 略 “海岸生活”——生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的……” ——王受之 一周的紧张工作后 周末得以完全放松 海涛声中起床 观海露台中赏景 进餐 闲坐于空中会所 在滨海长廊中漫步 吹着清凉的海风 … … 通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为8220元/平方米。 综合考虑深圳地产市场涨幅规律4％—6％ 预计本项目在未来推出市场时可实现的均价为： 3 项 目 发 展 战 略 价格建议 8500—9000元/平方米 战术点3： 独特营销 【御沙湾】，诉说的是一种对城市中产阶级的尊重和深层理解…… ——昊创高新南项目营销策划报告 ROYAL BAY 御 沙 湾 提案思路 市场诊断 项目发展战略 项目思考 项目解析 第1篇：市场诊断 经济。 1 深 圳 市 场 GDP增长率与房地产发展的关系 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 GDP增长率 近年深圳GDP增幅：17%左右 房地产高速发展 1 深 圳 市 场 土地。 1 深 圳 市 场 关内土地稀缺 房价持续上涨 1 深 圳 市 场 供需。 1 深 圳 市 场 05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30% 供不应求 南山仍属热点 房价继续走高 1 深 圳 市 场 政策。 1 深 圳 市 场 房地产投资增幅有所下降 房地产开发规模明显得到控制 金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和 1 深 圳 市 场 121号文件 18号令 提高二次置业按揭贷款的门槛 加息 “禁筹令” 南硅谷——占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。 1 南 硅 谷 市 场 居住功能 科技功能 教育功能 功能界定 达3.6万人 居住人口 约7000户 住宅总户数 公共配套齐全 大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施 缺乏大型商业文化中心 规划配套 78万平方米 住宅建面 26万平方米 住宅用地 人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区 功能界定 1 南 硅 谷 市 场 稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力 景观资源 1 南 硅 谷 市 场 (图) 具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城 —教育 配套 1 南 硅 谷 市 场 —商业 商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成 —交通 (图) 南硅谷历年推售物业列表 项目名称 2003年 2002年 2005年 2006年 2004年 发展商 阳光带海滨城1期 招商 滨福庭院 熙湾 海怡东方 纯海岸 中信海阔天空 中信 福田 鸿威 深咨 本案 上市 时间 祺悦 项目推售时间 总量(万平方米) 17.5 9.7 6.23 8 3.38 3.3 阳光带海滨城2期 招商 14.5 年推出量(万平方米) 年销售量(万平方米) 8 2 20 15 27 7 35 — 30 1 南 硅 谷 市 场 供不应求，价格具有上涨空间 客户区域分布 科技园:南山:福田:其它 02年 03年 04年 50：40：9：1 55：35：9：1 50：30：15：5 三房及以上中大户 型为主 三房为主，传统居家 型，产品同质化 三房为主，传统 居家型，较多雷同 产品 宣传概念 “深圳滨海第一城” “因天赋而优越” 南硅谷片区，教育社区 中心生活 南硅谷片区 高尚社区 南硅谷房地产发展历程 1 南 硅 谷 市 场 市场特点 02年 03年 04年 市场认同度低 引起市场关注，但区域 价值未得到充分展示 产品限于内部竞争， 区域价值明显被低估 阳光带海滨城 一期公开发售 深圳湾·南硅谷命名论坛 秋交会三大楼