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专业*敬业*诚信立业 济南天骄智业营销策划有限公司 建 邦 项 目 营 销 策 划初步沟通方案 二零零五年九月二十三日 建邦项目策划提纲 一、项目概况 二、项目分析 三、项目SWOT分析 四、项目定位 五、营销推广策略 六、操盘关键点 一、项目概况 二、项目分析 1、周边配套设施分析 2、济南写字楼市场分析 3、区域写字楼竞争态势分析 4、项目商圈分析 5、简 评 三、项目SWOT分析  1、项目优势（Strength） 2、项目劣势（Weakness） 3、机会点（Opportunity） 4、威胁点（Threat） 5、综合分析 四、项目定位 1、写字楼项目定位 ?目标客户群定位 ?产品定位 ?形象定位 ?价格定位 2、商业部分定位 ?目标客户群定位 ?产品定位 ?形象定位 ?价格定位 五、营销推广策略 1、销售阶段及销售目标 ?写字楼销售阶段及销售目标 ?商业销售阶段及销售目标 2、销售模式 ?普通销售 ?售后包租 3、宣传推广策略 ?广告诉求点重组 ?各阶段广告策略简述 ?广告费用预测 下面将对各部分进行详细论述 二、项目分析 2、济南写字楼市场分析 ?济南在售写字楼物业不同区域构成 ?中部：泉城广场、大观园 ?东部：山大路、花园路 ?远东：高新区 ?近东：二环东路 ?西部：开发写字楼较少，但有一定存量写字楼 ?不同档次构成 ?高档 ?中档 ?低挡 ?价格统计 ?销售状况 ?产品结构分析 正在开发的项目集中在四个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域的开发量占正在开发总量的95%。西部新开发写字楼较少，但有一定存量写字楼。 档次划分标准—— 高档：7001元以上； 中档：4001-7000元； 低档：4000元以下 高档项目全部集中在 泉城广场区域，中档 项目基本在东部、近 东及一部分西部项目， 低档项目基本为高新 区的当期项目。未来 供应量中高档项目居 多。 除去“准纯写字楼”与“其他”类，销售率以商住楼为最高，其次是综合写字楼，最低为纯写字楼。分析原因：在建的商住楼和综合写字楼在许多方面都有交叉，造成其销售率的接近。但综合写字楼功能单一，而商住楼且商且住，颇受投资型客户的青睐，因此使商住楼的销售率略高于综合楼。 有户型分割的项目，主力户型集中在100-200之间，说明开发商的目标客户定位主要以由小型向中型过渡类企业以及中小型企业为主。其中150-200平米占38%，100-150平米的占25%；但部分开发商走差异化产品策略，开发了以小户型和大户型为主力户型的项目，主力户型100平米以下的项目占13%，主力户型200平米以上的项目占8%。自由分割的项目占总体的17%。 3、区域写字楼竞争态势分析 ?区域内主要竞争项目调查 ?竞争楼盘情况分析 ?区域竞争态势分析 ①山东艺术大厦和侨润国际城都属于烂尾楼工程，山东艺术大厦99年开始动工兴建，期间由于资金等问题，现已停建，该项目规模比较大，地上22层、地下2层，总建筑面积约60000㎡，项目规划为纯写字楼，启动时间现不清楚。而侨润国际城现已转让给上海侨润投资有限公司，他们将会在近期对该项目进行运做，将会给我们带来一定的销售压力。 ②供销大厦沿街主楼已全部出租给天同证券，空置率很低，供销大厦南侧附属楼共4层，每层面积200平米左右，现已出租两层，3、4层空置，规模较小，档次较低，不会对本项目形成威胁。 ③泰山大厦在本区域内规模较大，且运做比较成熟，入驻率很高，据了解，除24层还剩一半，25层空置外，其他出租出售情况比较理想。项目门头出租价格为2.2元/天.㎡，据实际调查，实际租金在1.5－1.6元（不包空调费）左右。现在整个泰山大厦售出约有60％，现在的价格为均价4700元每平方米，两年前价格约为4500元/平方米，现实际成交均价约在4600元/㎡左右。得房率为66％。从入驻企业来看，科技类企业较多，广告公司、建筑设计公司、国际贸易公司、物流公司及一些机电、制冷设备公司都选择在此办公。 ④此外，一些酒店比如石榴红大酒店，山东航空大酒店，他