惠州嘉园市场调研暨营销策划报告.ppt

惠州嘉园项目 市场调研暨营销策划报告 市场调研篇 一、宏观环境分析 二、项目区位分析 三、周边住宅市场调查分析 四、周边商业市场调查分析 五、项目优劣势分析 六、结论以及建议 一、宏观环境分析 1.1 惠州概述 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积 1.12 万平方公里，占珠三角经济区面积的 1/4 。海域面积 4520 平方公里，海岸线长 223.6 公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口 321 万。。 惠州旅游资源非常丰富，全市具有旅游开发潜力的景点有 900 多处，属景点高密度分布区，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有 6 处。。 1.1 惠州概述 惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅 47 海里，可供建港的深水岸线 30 多公里，年吞吐量可达 1.2 亿吨，现已建成 2 座万吨级通用码头和 4 座 3.5 万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量 1500 万吨的规模京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河 4 条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程 7211 公里，公路密度 65 公里/ 百平方公里。惠州至深圳黄田机场 1 个小时车程，至广州白云机场只有 2.5 个小时车程。市区自来水供水能力 40 万吨，输变电能力为全国主变容量超 200 万千伏以上的 53 个城市之一。 1.1 惠州概述 2002 年 11 月，中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资 43 亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，将于 2005 年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的 5-10 年内，该项目将给惠州带来 600-1000 亿元人民币的投资。 1.2 经济发展现状 根据惠州统计局资料显示， 2005 年 1-6 月，全市完成生产总值 356.3 亿元，总量居全省第 7 位；同比增长 14.2 ％根据最近 5 年经济发展状况来看，惠州经济一直保持较高增长率。 1.2 经济发展现状 全市完成生产总值 356.3 亿元，增长 14.2 ％；第一产业完成增加值 43.3 亿元，增长 1.1 ％；第二产业增加值 208.7 亿元，增长 15.2 ％，其中工业增加值 183.6 亿元，增长 15.8 ％；第三产业增加值 104.3 亿元，增长 17.8 ％。三次产业对国内生产毛额增长的贡献率分别为： 1.0 ％， 64.7 ％,34.3 ％，分别拉动国内生产毛额增长： 0.1,9.2,4.9 个百分点。其中，工业贡献率为 60.3 ％，拉动国内生产毛额增长 8.6 个百分点。。 1-6 月，全市完成社会消费品零售总额 119.84 亿元，总量居全省第 9 位；增长 18.8 ％，居全省首位。 同期，全市商品房销售面积 57.09 万平方米，增长 69.6 ％，商品房销售额 15.86 亿元，增长 93.3 ％。1-6 月，商品房建筑面积 326.1万平方米，空置面积74.25万平方米。 1.2 经济发展现状 根据惠城区统计局资料显示， 2004 年惠城市区（实行在地统计）生产总值实现 303.6 亿元，同比增长 15.5% 整体经济增长呈现递增趋势。。 2005 年 1-6 月，全区完成固定资产投资 25.97 亿元，同比增长 71.3% ，完成全年预期目标的 39.7% 增幅排在大亚湾区之后。 20 个镇办中，完成投资较多的是江北、水口、桥西、桥东、河南岸、小金口、陈江等镇（办），完成投资分别达到 33850 万元、 28091 万元、 25497 万元、 23434 万元、 18815 万元、 16244 万元和 14435 万元。从投资类别看，基本建设完成投资 10.17 亿元，房地产开发完成投资 13.51 亿元，更新改造完成投资 0.64 亿元，同比增长 68.4% 、 90.7% 和 149.3% 。。 从投资地域看，大量投资仍向经济发展较好的镇（办）倾斜 2005 年第一季度，排在前五位的是河南岸办事处完成投资 10952 万元，外经贸局完成投资 8445 万元，江北办事处完成投资 7449 万元，水口镇完成投资 5439 万元，桥西办事处完成投资 3556 万元。 1.3 城市规划及基础设施建设分析 1.3 城市规划及基础设施建设分析 “十一五”期间，积极发展“桥东—水口”、“江北—小金口”、“惠环—陈江—沥林”等三条商业带和惠淡路段文化产业带。 进一步完善专业批发市场的管理和