深圳东门好年华项目营销策划案.doc

好年华项目营销策划建议 暨伟业代理服务承诺 目 录 第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告 调查区域界定 东门商业圈片区概况 区域市场现状分析 第二部分 项目开发定位分析 项目地块价值分析 项目住宅部分营销分析 第三部分 项目市场定位 住宅价格定位及付款方式 目标客户定位 物业档次与形象定位 项目功能定位 对规划设计的建议 第四部分 销售策略建议 第五部分 项目策划销售代理 伟业地产服务承诺 伟业地产服务承诺 销售进度 广告费用控制 四、代理佣金及支付方式 好年华项目营销策划建议 暨伟业代理服务承诺 第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告 调查区域界定 根据“好年华”项目的特点，本案将调查范围界定于东门商业圈，具体是东至文锦路，南至春风路，西至人民公园路，北至晒布路、蛟湖路。 东门商业圈片区概况 东门商业圈是深圳最早的经济中心，至今仍是深圳的著名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立，金融系统完善，交通网络四通八达，各项生活配套齐全，人口密集。具统计，东门商业圈日客流量达20万人次。2004年地铁开通后，交通状况大幅度改善，东门商业圈将汇集更大的客流，庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机，正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业，以抢在最佳时机推出。  区域市场现状分析 住宅市场 1、居住功能较强的楼盘分析 本区域目前在售楼盘不多，住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场，它们的销售情况见下表： 物业名称 规模 入伙期 主要户型 价 格 (元/m2) 销售率 备注 旺业豪苑 二幢 34层 2002.12 已封顶 40、50、66、81 m 均价6100 30% 居住功能较强，有湖景概念支撑 聚龙大厦 一幢 32层 2002.11 40-86 m 均价6900 40% 尚有三期四期待开发 南塘商业广场C区 一幢 30层 已封顶2002.12 未出 未出 未售 芳邻 一幢29层 现楼 40、55、60 均价8000 95% 三个月售罄 东港中心 一幢高层 现楼 60-110 均价9000 80%  2、区域住宅户型分析 从户型设计来看，由于东门住宅大多是服务于商业,而非纯居住用途，因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究,只要实用就行。因此，这里的户型设计体现的不是“以人为本”，而是“以商为本”，一切服务于东门的商业设施，一切服务于东门的经商人员。 其次，户型分布除万科彩园为全复式大户型外，其余都以一房、两房的小户型为主，如和平广场、世濠大厦、立新花园，汇商名苑及芳邻等，尤其是去年推出的芳邻，全部为小户型结构，创下了三个月全部售罄的奇迹。 3、租售状况分析 除地铁口附近商铺外，销售率基本上符合东门中路——解放路——人民北路——新园路由高到低的渐变趋势，说明人流的大小对投资者的信心有相当的影响力。 各层商铺销售率从低层到高层呈递减趋势：一层80%，二层50%，三层20%，四、五层很少有人问津，说明投资者对二层以上的人流和商业信心不足。 项 目 楼 盘 租 金 （元/月） 出 租 率 租 户 比 平 均 售 价 （元/米2） 东 港 中 心 1房 1厅 2500 98% 25%以上 7500 2房 1厅 3600 芳 邻 1房 1厅 1900 96% 50%以上 9200（原价） 2房 1厅 2500 4、 区域市场特征分析 东门商业圈各项配套非常完善，生活便利，拥有大量的租户，同时由于地段开发用地非常有限，住宅尤其是小户型住宅供应不足，从而小户型住宅具备较高的升值潜力，吸引较高比率的投资者入市，比如东港中心有超过60%的业主属投资型。  商业市场 东门的商业环境是优越的，拥有巨大的客流，使得这里的商铺非常抢手。预计2004年地铁的开通，交通环境进一步的改善，这里将更具商业魅力。目前，东门由十二条步街相连，在20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入营运的商业面积超过50万平方米。 东门一向是深圳家喻户晓的商业鼎盛之地，其每年的人流量一直保持递增的趋势。据统计，2001年，东门平均每天人流量已突破60万，预计地铁开通，换乘中心竣工后，平均日人流量会超过80万。 业内人士认为，东门步行街修葺一新，以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成，说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线，消费结构已逐渐趋于合理与规范，同时，商家之间的竞争也变得愈加激烈。 据深圳房地产年鉴98及港府的资料显示：1998年深圳零售总额达423亿元，其中近70%约280亿元集中于罗湖，这280亿中的50%即140亿就集中于东门商圈，如此惊人的消费额告诉我们，随着人流量的增加，消费额的不断增长，新东门必将发展成为一个愈加成熟的商业中心和旅游购物胜地。目前，