湖北黄石市团城山项目营销策划书70页.doc

博学仕邸 营 销 策 划 书 雅鲁藏布策略部 2007年5月 目 录： 第一部分 项目SWOT分析……………………………………………………………3 第二部分 项目市场定位……………………………………………………………14 第三部分 规划建议…………………………………………………………………22 第四部分 价格策略…………………………………………………………………30 第五部分 总体营销推广策略………………………………………………………37 第六部分 广告策略和媒介组合……………………………………………………38 第七部分 分阶段营销推广方案……………………………………………………42 第八部分 展示中心布置建议………………………………………………………60 附：项目宣传费用清单 第一部分 项目SWOT分析 一．项目分析 1．基本情况 1）项目位置 本项目位于湖景花园项目西北角，占地面积2000多平方米，拟建筑面积30000平方米，北临琥珀山庄，东、南靠湖景花园，西接黄石二中 2）项目周边配套 黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等 3）项目区位图 4）项目北向现状图： 2．项目swot分析 S、优势 1）本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中，三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。 2）自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。 3）毗邻大盘湖景花园，可以利用其小区配套，充分容入小区的社区生活。 4）毗邻琥珀山庄，该项目形象好，能提升区域内项目价值。 5）虽开发商开发经验少，但由专业咨询公司全面操作，具有开发专业优势。 6) 规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。 W、劣势 1）相对于区域内竞争项目，本项目地段相对较偏。 2）项目周边目前状况（环境、配套）较差。 3）区域内小户型同质产品竞争激烈。 4）本案相对独立，发挥空间小。 O、机会 1）城市中心的转移，尤其是市政部门的落户，将带动整片区域的发展。 2）黄石市二中陪读家长较多，巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。 3）好的教育配套环境为本案提升附加价值。 4）区域内小户型有一定的市场需求。 T、威胁 1）项目周边楼盘较多，且多为大盘，竞争激烈。 2）整个区域项目推出时间（同期、二期推出）的接近，加大竞争。 3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。 3．市场需求分析 1）城市中心的逐步转移，将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。 2）大冶市有约30%的人群欲在团城山区购房（黄石市场调查结果）。 3）区域内楼盘销售情况较好，在正常销售周期内，当前在售项目销售比例基本在80%以上（市场调查结果）。 4）二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房（调查显示约1500学生/年）。 5）本案临近二中，部分父母考虑为小孩提供好的教育环境，将在本区域购房。 4．竞争分析 项目 地址 用地面积 总建筑面积 主力户型 价格 销售情况 优势 劣势 丽岛.半山华府 黄石市经济技术开发区杭州西路特一号 183亩 12万平米 一期小户型已经销售完毕 二期为面积区间80—140的纯多层住宅. 开盘价2100,目前均价2500 二室二厅88㎡已经售完，三室二厅96－140㎡销售98％ 处于杭州西路和桂林南路交汇处，周边交通和配套好，背靠柯尔山， 小区内商业配套不完善， 宏维.山水明城 杭州西路 245亩 20万平米 主力户型为三室二厅二卫,二室二厅一卫,户型设计不合理,动静不分离,干湿不分离. 目前均价2600 二室二厅93㎡已经售完，三室二厅125－142㎡销售98％，复式200㎡销售少量 处于杭州西路，地段好和商业价值高，交通便捷，配套完善 户型不合理，价格高 至尊门第 肖湖路与桂林南路交界处 　 7万平米 一期已售完交房,主推二期电梯房,22加1.5层,目前户型价格未知,二期面积从50-200均有 2200起价,目前均价2400元 一期已售完交房 项目一期已经售完，毗邻黄石二中前门50米左右，在美尔雅厂对面，二期2007.7入住，体量小，观湖景较好 周边交通和生活配套一般， 湖景花园 桂林西路和广州路交汇处 　 20万平米 89－118㎡三房，一期6＋1多层，6栋，二期7栋加南部商住14栋，三期中央小学，14栋6＋1住宅，高层1栋， 一期均价2200元/㎡ 　一期三栋定向 456号楼预约登记，近期发售 　二中 配套多 升值 景观 　 百事威 尊邸 杭州西路与石应湖交界处 　 　 110-130㎡主力，入户花园，功能分区，电梯房1栋2户，全透明观光， 预计均价2500元/㎡ 　处于项目基础工程阶段， 3个月后开始发售 　水景 外露观光梯 会所等