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第八章 投资性房地产Chapter 8 Investment for Real Estate 主要内容： 基本概述——定义与特征、范围，确认与初始计量，后续计量，转换与处置 一、投资性房地产基本概述 （一）定义与特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。? （《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条和第三条规定 ） 房地产：土地（土地使用权）和房屋（土地上的房屋等建设物及构筑物）及其权属的总称。 主要特征： 1.投资性房地产是一种经营活动——让渡资产使用权； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； 3.投资性房地产有两种后续计量模式——成本模式和公允价值模式； 但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 （二）投资性房地产的范围 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （1）已出租的土地使用权。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。 1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。?  2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。?  按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。? 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。? 　　企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 不属于投资性房地产的项目： 1.自用房地产——为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产； 2.作为存货的房地产——房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）确认 符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）初始计量 准则第7条规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 1.外购投资性房地产 只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。 --在采用成本模式计量时，按取得的实际成本，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”等； --在采用公允价值模式计量时，在“投资性房地产”下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按外购实际成本计入““投资性房地产——成本”科目。 2.自行建造的投资性房地产 只有在自行建造或开发活动完成（达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认。 --采用成本计量的，按确定的成本（土地开发费、建筑成本、安装成本、资本化的借款费用及其他费用），借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”或“开发产品”。 采用公允价值计量的，按确定的成本，借记“投资性房地产借——成本”，贷记“在建工程”或“开发产品”。 （三）后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 例8-1 20*8年3月，A企业与B企业就一经营租赁即将到期的厂房进行改扩建。该厂房按成本模式进行后续计量，原价格5000万，已主直接影响折旧2000万。并与C企业签证了经营租赁合同，约定改扩建完工时租给C企业，4月1日与B企业的合同民到，随即进入改扩建。12月20日，工程完工，发生费用其400万元，即日按合同租给C企业。A企业仍采用成本计量模式。 A企业的会计处理： （1）4月20日进行改扩建时： 借：在建工程——厂房 投资性房地产累计折旧