2010年昆明都XX地产“西三环”项目定位建议(上).ppt

* * * * * * * * * * * * 目标客户调查研究 装修选择分析： 目标客户对于精装修选择两房否率62%，三房否率89%，四房否率97%。 由此可知，随着房型结构越大，目标客户对精装修的否率越高，因此，就本项目来说，仅建议80平米以下的一房或者SOHO公寓才可进行精装修。 目标客户调查研究 大功能面积分析： 目标客户对于大功能面积第一选择为客厅83%，其次为主卧17%。 第二选择为主卧70%，其次为厨房13%。 第三选择为次卧26%，其次为主阳台和厨房，分别为24%和23%。 基于此，本项目户型设计中应充分考虑大客厅→大主卧→ 大次卧→ 大厨房→ 大阳台→ 大公卫的结构优先顺序。 目标客户调查研究 小区配套选择分析： 目标客户对于小区配套第一选择为医疗机构35%，其次为小区班车（巴士）34%，再次为会所21%。 第二选择为医疗机构28%，其次为智能化系统及物管26%，再次为小学16%。 第三选择为超市26%，其次为智能化系统及物管23%，再次为幼儿园20%。 基于此，本项目在小区配套中应充分优化医疗机构、会所、智能化系统及物管、小学幼儿园、超市5大必需配套。 目标客户调查研究 会所配套选择分析： 目标客户对会所配套第一选择为室内恒温泳池46%，其次为室外泳池33%。 第二选择为乒乓球室36%，其次为篮球场23%。 第三选择为健身房20%，其次为保龄球场19%，棋牌室18%。 针对目标客户对会所的配套选择，本项目可考虑在会所或配套商业中设置收费室内或室外恒温游泳池、乒乓球、篮球、保龄球场，还有健身房和棋牌室，可由物管打理，长期经营、双向利好物业公司及广大业主。 目标客户调查研究 交通工具分析： 目标客户现用交通工具为公共巴士46%，其次为私家车34%。 未来交通工具主要为私家车74%，其次为公交巴士13%。 购买私家车3年内占到62%。 针对目标客户对交通工具的选择，一方面可以再次验证目标客户群体的主流性、首置首改型，购房意向及购买力都吻合以上问卷的最终结果；另一方面表明对本项目车位需求也很旺盛。 单位 职务 姓氏 昆明市玻璃厂 中层管理 王先生 西山区法院 法官 李先生 西山区公安局 警员 张先生 西山区检察院 检查官 史女士 西山区黑林铺街道办事处 干事 刘先生 西山区医院 主治医生 马先生 西山区政府 公务员 刑先生 高新区管委会 职员 邓先生 西苑茶城 民企 施小姐 勋业钢材市场 主管 那先生 云南省骨伤专科学校 教师 晋小姐 昆明制药厂 车间主任 金先生 昆明电机厂 生产工段长 杨先生 云南省动物研究所 副研究员 蒋先生 西山区治安大队 警员 秦先生 合计 15人 目标客户深访 深访问题汇总： Q:对区域发展的看法和认同度？（从城市规划发展和片区升级改造的角度出发） A:西市区在以高新科技规划为龙头的前提下，发展空间巨大，生态及人文价值通过片区的升级改造得以快速实现。 Q:对西市区城中村改造的评价？ A:西市区城中村改造多为大盘改造，旧城改造及退二进三的急先锋，对于大昆明城中村改造起到从量到质的升级和优化。 Q:对高尔夫球场规划的建议？ A:在箐沟、背向区域等难以用于商品房开发利用的场地可以进行高尔夫练习场的规划，第一，有利于土地综合价值最大化，第二，有利于提升楼盘品质并树立高品质人居新典范，第三，增强差异化核心竞争力。 目标客户深访 深访问题汇总： Q：对精装修的看法？ A:90平米以下小户型，尤其是SOHO类公寓可进行精装修，但对于100平米以上中大户型出于个性化需求，则不必进行精装修，但可以提供菜单式精装修服务。 Q：对片区物业价格的认知度及评价？ A：西市区7000-9000元/㎡的整体均价，百万元以内的总价，在未来2-3年内仍可以体现价值及价格洼地，是非常具有市场竞争力的，尤其是高层90平米以下，50万元以内的刚性需求市场首置及首改客户非常活跃，例如经典双城、启鸿假日城市的持续热销。 Q:对项目配置商业形态和体量的看法？ A:首先，西市区属于大昆明商业待成熟区域，但基于2-3年内数百万平米大体量的商业集中上市，例如随着经典双城、启鸿假日城市、高新金钻等商业的放量，类MALL形式的商业必将竞争惨烈，而社区型、补充型商业由于稀缺明显具有极强的生命力和发展潜力，除西山区政府区域内，再无成形的社区商业和补充商业，因此本项目不宜设置大体量集中式商业，可以充分对周边大体量商业进行借势，建议本项目设置商业体量在1-2万平米之间为宜。 Q:对限购令等新政策的看法？ A:国家及地方政府政策层出不穷，国八条、国十条、新国十条、限购令，基于国家对房价、对楼市的抑制决心，昆明楼盘后市必将迎来更多更严厉的政策，而相对于开发商而言，如何在政府与市场的“夹缝”中求得生