2006年沈阳克莱斯对特国际花园市场产品分析及整合营销策略.ppt

中心泳池及花房意象手稿 次入口意象手稿 现代环境设计效果示意 二、本案公建部分产品建议 1、本案公建部分产品结构分布建议 建议本案沿黄河大街的主体公建按国际标准建设为超五星级酒店，另外三幢单体从东向西，从北到南分别命名A座、B座、C座。C座可建设成为酒店式公寓，面积从30-80平方米不等；A座建议规划建设成依附五星级酒店的高档写字楼；B座建议作成Openhouse，引入新概念产品，制造市场消费热点和焦点。 （续） 说明： 首先，建筑类型的分布广泛，可以最大程度降低市场分险，分化市场细分。 其次，酒店式公寓不宜做多。 自去年9月“当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。消费者和开发商都倾注了大量的热情。随着“腾龙国际商务公寓”的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新兴建的五里河大厦、有可能推出的“当代程式”二期以及正在规划设计中的其它楼盘，预计沈阳今年上市的“酒店式公寓”将达到20万平方米，并且想进入该市场的房地产公司还在增加。另外受细分市场的争夺、投资的动摇、供给矛盾激化，酒店式公寓在2003年将再不受宠。 其三，写字楼市场前景不错，尤其是高档写字楼。 沈阳现有各类写字楼总面积约50万平方米，其中只有40%左右为中、高档写字楼，其余均为规模较小、条件较差的中、低档写字楼。在建写字楼面积约21万平方米，其中近75%为中、高档写字档。故中、高档写字楼总面积仅35余万平方米，而真正能达到国际水准的写字楼也就12万平方米左右。预测未来5年对于写字楼的新增需求为31.4万平方米，其中近80%为中、高档写字楼；新增供应在28.5万平方米左右（含在建面积约21万平方米）。随着写字楼市场的逐渐成熟，客户从中低档写字楼迁入高档写字楼将成为一种趋势，故本案写字楼规划具可行性。 其四，openhouse新概念产品面市，定将再一次吸引消费眼球。 “openhouse”指的是整套房子除了阳台、卫厨有明确的承重墙分隔之外，卧室和厅则无明显分隔，购房者可依据自己的要求自己进行分隔。其的最大优点就是能使房型最大限度地符合自己需求，同时充分利用各个空间，增加高层得房率，面对市场具有较强的转型余地。 2、本案公建部分建筑立面及配套建议 对于公建的建筑部分，尚未处于施工阶段，而作为本案社区的“五星”亮点，公建部分的重要性不言而喻。从项目设计的完美角度出发，同时相关项目操作中的新闻炒作，建议采用国际招投标的形式，对公建部分再次进行深入完善的设计，以保证其最大程度的优秀。 目前的建筑立面简洁大气，但同时完全直线型的线条过于生硬，对黄河大街造成压迫感，建议将直线的板形结构调整为向西凸的大半径弧线立面，给入口留出更大的空间，同时建筑形态更趋于流畅。 公建的配套应与园区的环境设计相结合，并根据自身的建筑特点，同时尊重未来可能入驻的酒店管理公司的要求，对配套的内容和规模做深入的分析，并于合适的位置合理配备。 Strength（优势） Weakness（劣势） ★区域内并无高档的高层建筑，竞争对手较少，且在市政规划中，今后如此大规模的高层项目基本没有，本项目将成为具有稀缺性的楼盘 ★整个皇姑区黄河大街区域楼盘整体价格呈现上升趋势，令消费者对于本项目的高价位易于接受 ★区政府加大对皇姑区的市政配套建设，以及媒体的大力宣传，令未来皇姑区的升值空间更为广阔，投资置业信心有保证 ★项目的五星级酒店的建设将对住宅部分起相当的利好作用，其配套设施对住宅进行辐射服务 ★离市中心及北行商业区距离近，交通方便，有多路公交线路，且接近皇姑、和平、沈河三区结合部 ★因沈阳国贸中心的兴建，项目也受到市区政府的重视，并可号称“市十大重点工程之一”。 ★开发商具有美资背景，实力雄厚，企业领导有做精品楼盘的心理期许，对项目投入大 ★产品本身具有一些优势，拥有国际品牌建材配套、4万方会所功能、对环境规划比较重视 ★皇姑区给人的印象向来是传统文教区，并非高档盘所在地段，将导致未来推广的困难 ★受市场中高档楼盘积压影响，以及不可预计的价格风暴，将对本案的定位和价格产生波动 ★中庭面积有限，受建筑指标的影响，园林景观的规划设计有一定局限性，导致炒作力度减弱 ★点式高层楼盘自身存在的弱势，如户型普遍偏大、采光朝向的局限，得房率低、高物管费等等 ★开发商无品牌积累和开发高档物业的经验，这对形象的定位及操盘的成熟度产生不利影响 三、项目SWOT分析 Opportunity（机会） Threat（威胁） ★以本案在地理位置、环境景观、未来市政建设、开发商实力、产品质量、生活交通配套等方面优势为依托，通过恰当而突出的品牌概念定位、广告的精心包装和宣传，同时在社区环境、功能配套、物业管理等方面进行更加精致、缜密的调整，就一定