200对9郑州纽科项目定位报告提交版104p.ppt

报告思路 教育资源丰富、高科技人才云集 四大产业结构 经济实力雄厚，有强大的支付能力 房地产价格 ：区域价格洼地，横向价格上升空间较大 区域房价逐年递增，纵向发展明显 高新区商品住宅销售走势 高新区办公用房销售走势 商品住宅价格走势 办公用房价格走势 房地产历史 对区域的认识。 原因 机遇※认识 1. 西雅图 2. 万丰.慧城 3. 863科技园SOHO 高新区住宅项目供销量 高新区办公物业供销量 市场总结 市场总结 市场总结 对市场的认识 经济指标 无明显资源优势，展示性好 四至描述 SWOT:优势 SWOT:劣势 SWOT:机会 SWOT：威胁 定位思路 客户阶层划分 对客户阶层的分析有助于我们发掘和分析自己的目标客户群。 客户阶层的划分是一个动态的过程，划分标准和人群的变化会随收入水平变化而逐渐变动； 客户阶层的比例不等于实际购房客户的构成比例，一般来讲，越是收入高的客户，其人群在市场的购房比例越高； 客户阶层取向 客户特征细分 客户AIO感性描述 客户类型界定：四大客户类型 客户比例预估 项目属性界定 物业档次定位思路 共生对物业档次的观点 本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，适宜开发中档、中高档产品的项目；不具备开发高档住宅和顶端豪宅的先天条件。 本项目开发中低档产品对开发商的品牌没有塑造作用，且不利于开发区的形象建设，可行性小 项目开发精品小户型公寓,有一定可行性，但当前区域内市场供应较大，需要严格控制小户型体量 客户对产品类别的偏好 客户的意向投资产品 产品 户型配比建议 市场比较法 3大价格体系 案名建议 我们的项目有什么？ 案名建议 案名阐释 形象定位 备选案名 西雅图：距离项目最近.最大的城中村改造项目 报广 睿智楠园 基正盛世港湾 万丰.慧城：距离项目最近的正规商品房项目 对营销的认识 本案的非期望结果（R1）和期望结果（R2） 破题？ 营销模式角色定位1 营销模式角色定位2 营销战术 4大营销战役 10% 130-145平米 4房 10% 110-125平米 大3房 30% 90-110平米 小3房 40% 75-85平米 2房 10% 30-45平米（可自由组合） 高层小户型产品 面积比例 面积区间 户型 价格定位 本价格仅做参考，最终价格待入市前详细论证！ 2679 权重值 15% —— 10% 15% 10% 25% 25% 权重 2717 —— 2423 2521 3609 2713 2447 参考价格 3100 —— 3200 3200 3100 3200 3200 现行均价 89 78 103 99 67 92 102 得分 5 9 7 7 5 6 6 营销能力 6 6 9 9 5 6 8 推广力度 6 6 8 8 4 7 10 形象展示 8 5 9 9 7 8 9 内部配套 5 5 9 5 5 5 5 项目附加值 10 5 10 10 6 10 10 准入门槛 9 5 9 9 4 9 9 生活成本 9 9 8 8 7 8 9 产品 8 4 8 8 4 10 8 产权 7 5 9 8 4 6 10 规模 8 9 8 9 8 9 9 环境 8 10 9 9 8 8 9 地段 和家园 本项目 睿智楠园 盛世港湾 西外SOHO 万丰慧城 西雅图 参考因素 整体实现均价2680元/平米 积极价格体系（+5%） 市场环境恶化 产品无比较优势 陷入价格战泥潭 营销推广不到位 稳定价格体系 保守价格体系（-5%） 市场形势延续 产品优质 营销推广中性 2550 2680 2810 市场形势火爆 产品品质绝对优质 营销推广超越 形象定位 原则 案名 客户气质 项目气质 差异化 价值释放 纽科 * 资料来源： 教育 交通 高新区 高科技 未来 综合体 自然环境 区域标签 不能过于住宅化 梦.特区 梦 关于梦的说法很多 梦想、梦幻、成功的梦、我有一个梦 梦，很美、很宽广、很神圣 梦，无须阐释 为自己创造一个梦，并实现梦 这是很多人的梦想 特区 大凡称得上特区的地方，总是有些与别处不一样 过去、现在、或者将来 它总有一些气质属于自己并拒绝被模仿 关于特区，人们习惯仰视 对特区，人们充满期待 特区，是少数人的专属 从某种意义上说，特区的总是不一般的因而是值得仰慕的 生活有梦，就在梦.特区 子悦台 领秀国际 财智园 居高而观天下 高新区首席价值综合体 公园边 大学旁 臻品建筑群 Part3 营销推广策略 营销水平分析 营销角色定位 营销战略.战术 营销实施 对竞争楼盘营销模式的分析 大气的售楼部 广场 报广 道旗 推广渠道 82—155㎡准现房双气多层阳光上市，全民置业计