2010经典-阳晨美景营销策点划提案.ppt

● 推荐案名 ● 案名释义 ● 推广主题语 ● 备选案名 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 项目商业部分定位 ● 消费群定位 ◆ 核心消费群 南坪片区的所有适龄儿童 ◆ 主力消费群 重庆市内所有适龄儿童 ◆ 次极消费群 ◆ 零散消费群 以师大、喷水池、大十字、省医为节点的部分适龄儿童 家长对幼儿教育比较注重的其他区域适龄儿童 项目商业部分定位 ● 商业部分业态设置 有先进教学理念的大型幼儿学校（主体） 大型趣味型室内儿童游乐场 全省连锁性超市 全国连锁性快餐 儿童各种百货用品（如：童装、童鞋、玩具、用品等） 重庆市知名会所 其它服务性行业 一、重庆市商业市场现状分析 二、南坪板块商业现状 三、项目商业部分定位 四、项目商业部分销售策略 五、项目商业部分销售及招商进度安排 项目商业部分销售策略 南坪区域市场租赁价格参考： 很 好 蔬 菜 300元/月 \ 南坪农贸市场 (菜摊) 很 好 猪 肉 400元/月 \ 南坪农贸市场 (肉摊) 很 好 农 产 品 40 15㎡ 南坪农贸市场 (门面) 一 般 日常百货用品 10 20㎡ 仙 鹤 路 差 理 发 20 15㎡ 仙 鹤 路 差 粉 面 20 10㎡ 仙 鹤 路 一 般 液 化 气 33 30㎡ 东 山 路 一 般 五 金 20 20㎡ 东 山 路 好 日常百货用品 40 25㎡ 东 山 路 未开业 女 装 50 50㎡ 东 山 路 经营状况 经 营 范 围 月租金(㎡/元) 商铺面积 路 段 项目商业部分销售策略 2、区域内部分项目商铺售价参考： 2007年 4500－5500元/㎡ 30－60㎡ 中天世纪新城（红岩路） 2005年 3450元/㎡ 35㎡ 怡景苑（仙鹤路） 销售时间 售 价 面 积 项目名称 项目商业部分销售策略 综合以上市场调查的结果，我们可以看出现在南坪区域的商业尚在不成熟阶段。为了能让商铺销售火爆、房开商迅速的回笼资金，合理的销售定价是必不可少的因素。因此我们使用租金回报法进行项目的价格定位。 月租金每平方米的平均值=193/ 7=27.5元/㎡ 售价＝月租金 / 回报率×月数 ＝27.5 / 7％×12 ＝4714元/㎡ （注：计划5年反租平均回报7％） 由于本项目有大部分的商业面积属于室内商铺形式，在结合本项目的实际情况下，我公司认为商铺的销售价格为： 项目商业部分销售策略 临街商铺价格： 4500—6000元/平方米 整体均价： 5250元/平方米 商场内铺价格： 3500元—4500元/平方米 整体均价： 4500元/平方米 一、重庆市商业市场现状分析 二、南坪板块商业现状 三、项目商业部分定位 四、项目商业部分销售策划策略 五、项目商业部分销售及招商进度安排 ◆ 销售节奏安排 ——先推住宅后推商业，用住宅的人气来带动商业部分的人气，最终实现整个项目利润的最大化 ； ——从住宅持续销售期后期启动商业招商和销售工作，到商业部分达到销售高潮时启动二期销售； ——商住互动、强调投资价值性 。 ◆ 销售推广流程 ① 销售方案的制定及确定；② 销售队伍的组建；③ 销售现场的包装；④ 销售控制；⑤ 媒体策略；⑥ 促销活动 项目商业部分销售及招商进度安排 项目商业部分销售及招商进度安排 ◆ 销售进度计划： 因考虑到本项目大部分商业面积为停车场，将停车场的车位按1：1的比例留出约20000㎡。商业项目的实际销售面积为19020㎡。 8559万元 100﹪ 10个月 \ 合计 427.95万元 5﹪ 2个月 10年1月－3月 尾盘期 1283.85万元 15﹪ 3个月 09年10月－10年1月 持续期 4279.5万元 50﹪ 4个月 09年6月－10月 强销期 2567.7万元 30﹪ 1个月 09年5月－6月 开盘期 项目商业部分销售及招商进度安排 ◆ 招商进度计划： 剩余10%商铺的招商 2009.1.10—以后 完成超市，会所及其它商铺90%的招商 2008.11.10—2009.1.10 与超市签定合作意向，同期开展其它儿童百货，会所的招商 2008.9.10—2008.11.10 住宅开盘时宣布幼儿园和儿童游乐场的成功引进。宣布贵州