2009年天启对开启九龙仓常州项目前期及营销策略.ppt

前景评估： 销售招商方式 推盘策略及营销目标 营销要素分析及主要销售条件 市场印记 各阶段营销要素 一期分阶段营销执行 推盘策略及营销目标 第一期一标段售期 [09. 10.-10.4] ■ 1、2号楼销售80%，实现销售均价6100元/平方米 ■ 4、5号楼销售80%，实现销售均价6500元/平方米 90-100平米功能升级三房 130-140平米复式三房 40-60平米精装loft 推盘策略 营销目标 1 2 4 5 推售思路：以小面积，低单价产品入市， 短期内 引起市场关注度； 推售楼栋：1#、2#、4#、5# 产品类型：小三房+复式三房 （主力面积段90-100、130-140） 营销要素分析及主要销售条件 营销要素分析 主要销售条件 如何在缺乏形象支持的情况下挖掘、引爆首批客户 如何用全新的具有冲击力的面貌在区域内立刻拉起知名度 1、2、4、5号楼工程出正负零 9月底份取得销售许可证 沙盘、印刷品等各种销售道具到位 销售中心具备销售条件 营销要素分析及主要销售条件 优秀销售团队的养成 特色售楼处的可能性 前期品牌炒作铺垫 网络推广——先期的引爆传播九龙仓品牌、基地，长期的口碑美誉舞台 首当其冲，占领焦点论坛制高点 项目进程的及时通报 热烈的讨论氛围和参与性 营销推广主力战术组合 网络推广——先期的引爆传播九龙仓品牌、基地，长期的口碑美誉舞台 业内/半业内传播，MSN群聊的传播及口碑管理 营销推广主力战术组合 网络推广——先期的引爆传播基地，长期的口碑美誉舞台 高品质项目博客，与主线活动和主流地产博客互动，建立网络营销形象阵地 营销推广主力战术组合 户外推广——长期的视觉提醒，区域的势能侵略 重要户外视觉动线集合效应 营销推广主力战术组合 香港——九龙仓品牌之旅 主线活动——香港体验之旅 市场印记 打造人居典范九龙仓10月亮相龙城 第一销第二标段售期 [10.5-10.12] 90-100平米功能升级三房 130-140平米复式三房 40-60平米精装loft 推盘策略 营销目标 6 9 13 3 推盘策略及营销目标 ■ 6、9号楼销售80%，实现销售均价6150元/平方米 ■ 精装修产品销售70%，实现销售均价7500元/平方米 推售思路：市场美誉度初建，利用LOFT产品 速度拉高品质、拉升整体均价； 推售楼栋：3#、6#、9#、13# 产品类型：小三房+复式三房 （主力面积段90-100、40-60装修房） 营销要素分析及主要销售条件 营销要素分析 主要销售条件 如何通过LOFT的杠杆有效拉高后期销售均价 第一次较大幅度全盘调价带来的市场反应 样板间交付使用 如何利用五星级酒店即将交付使用带来的价值提升 国宾馆建设启动 五星级酒店外立面雏成 营销推广主力战术组合 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 母 张英超 　 　 　 　 杨 袁晓姬 　 　 　 　 　 　 　 　 贺 曹丽芬 　 　 意向3 　 　 王 狄麟麟 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 赵飞 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 李倬滨 　 　 　 焦文斌 　 　 母 张英超 　 张艳芳 　 　 意向2 　 　 　 　 盖 高飞 　 　 母 张本麒 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 盖 高军 　 　 王 孙远军 　 　 　 　 盖 乔磊 贺 郑伟 道 李清策 　 焦文斌 盖 高民 母 张英超 　 　 王 刘海玲 盖 宁瑾志 盖 李刚 　 邹立逊 　 张丽 盖 王志坚 道 古勇 李 王义 杨 梁永 道 许滨 意向1 1-201 1-202 2-201 2-202 3-201 3-202 4-201 4-202 房号 1单元（东） 2单元 3单元 4单元 单元 开盘销售策略——三顺位引导 目的： 1. 充分调动客户资源，将房子卖给最想卖给的人； 2. 保证销和购的准确程度，避免客户流失； 3. 维护客户满意度，创造市场热销氛围； 4. 成交速度快，现场秩序好。 传统媒体——大众直锁 电视、报广的覆盖式大众传播 营销推广主力战术组合 写字楼推广——直效客户的定点清除 楼宇液晶电视的视听感观冲击 营销推广主力战术组合 写字楼推广——直效客户的定点清除 电梯轿厢广告的长期提醒 营销推广主力战术组合 写字楼推广——直效客户的定点清除 区域写字楼巡展的规模效应 营销推广主力战术组合 国际大都市建筑气质与龙城自然风貌的完美融合 主线活动——大师建筑设计展暨项目产品说明会 市场印记 核心区新品城市LOFT公寓激情面世 第一销第三标段售期 [11.2-11.6] 90-100平米功能升级三