2010年02月26日北京万科香上河项目整体定位及启动期建议.ppt

万科香河项目整体定位及启动期建议;;;;;京东1小时生活圈;开发商困惑;;对大盘的思考——;城市发展的机会;城市化;按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期； 当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入； 2008年，北京人均GDP达到9075美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。 ;东扩范围： 西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路。 东扩意义： CBD东扩对于北京东部区域的发展起到积极拉动作用，辐射范围将进一步扩大，从而更进一步加快香河区域城市发展进程。;城市发展的机会：;市场发展的机会：;;;从供给角度看机会：存在价格和产品形式的双重挤出效应;市场发展的机会：;;;;;;北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在100%以上。 香河经济型别墅市场年销售量高速增长。 客群增长：经济型别墅置业的主力客群每年以22%的增长率增长。;市场发展的机会：;富力新城 富力地产+河北建设集团 建筑面积600万㎡，2010年预计约20万平米;单位：套;;市场发展的机会：;城市发展：主动郊区化的主流趋势和城市重心的东移提供了发展空间。 向外挤压：北京六环内外别墅物业供应有限，存在价格和产品形式的双重挤出效应。 需求增长： 北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在100%以上。 香河经济型别墅市场年销售量高速增长。 客群增长：经济型别墅置业的主力客群每年以22%的增长率增长。;;对大盘的思考——;远郊大盘开发模式研究思路;项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求 项目开发驱动模式，吸引消费群体;*;*;*;*;*;*;*;*;郊区陌生区大盘开发;;;建议本项目的开发模式—— 新市镇模式+主题地产模式;1996年，迪斯尼在佛罗里达州的奥兰多市建成了一个5000英亩的“庆典镇” “庆典镇”行车至奥兰多镇中心30分钟，到奥兰多国际机场20分钟 采用了典型的“新城市主义”原则，被认为是美国开发最成功的房地产项目之一 将建筑、教育、医疗保健和科技等相融合，营造出浓厚的社区氛围，是集居住、工作、娱乐于一体的睦邻友好的社区;整个“庆典镇”分为八个部分：北村、南村、东村、西村、庆典村、Evalyn湖、Roseville角和Artisan公园 住宅：供给方式多样，可租可售，包括：公寓、Townhouse、别墅、平房和花园房等7种类型 建筑均由世界知名设计师设计，有维多利亚、地中海、法国、海岸和殖民复兴等各种风格；不同风格和规格的房屋混杂在整个小镇里 在庆典镇中心或者紧邻中心的公寓和townhouse适合于充满激情的、喜欢都市生活方式的人士居住。;;;;;对项目主题落地的思考——;成交客户分析—基本特征;成交客户分析—置业动机;成交客户分析—关注研究;;成交客户分析小结;郊区陌生区大盘开发;;;;;;;;;;;;;;;我们客户需要的休闲度假、养生生活是—— ;我们客户需要的休闲度假、养生生活是—— ;我们客户需要的休闲度假、养生生活是—— ;由此我们联想到…… 台湾的农场观光业 这里的生活是—— ;本项目整体定位—— 以观光生态农业为主题线索的 泛旅游生态度假生活区;我们的社区生活主张—— 尊重并保持原生态地貌 放大并体验原生态环境 创造并回归原生态生活节奏 关注个人与公众尺度适宜 营造生活的全面便利 关注身心健康与公众素质 培养审美力与创造力;;线索1——尊重并保持原生态地貌;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索3——创造并回归原生态生活节奏;线索3——创造并回归原生态生活节奏;线索3——创造并回归原生态生活节奏;;1;1;阿凡达探险公园;万科谷仓设计酒店;仓鼠别墅 La Villa Hamster;1;1;1;1;1;;社区被选创意主题;;孔雀城产品之路;;潮白河孔雀城;;四期规划图;;;;台地联排比普通联排实现的销售价格更高，地下室、露台、车库全赠送，由于容积率限制庭院面积不及普通联排理想。 大堡产品销售实现最佳，均价6500元/平米，7.8-8.7米大面宽，合院设计产生较强的独栋感受，赠送双车库及1个车位，受容积率限制花园面积低于联排； 叠拼产品主要起平衡容积率作用，销售实现较低，均价4560元/平米。;;;;;;;;必要成本投入;地下室双向采光井设计，提高地下室舒适度； 首层老年房设计，满足客户养老需求； 二层双套房设计