2010常熟市支塘镇淦昌但路项目产品定位及物业发展建议153p.ppt

项目规划方案一：纯小高层+商铺组合(纯小高层住宅)产品价格拟合 销售总额价格拟合 初步的总平规划设计建议 （主推方案） 设计核心思路： 充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置,将商业价值最大化 住宅以多层加小高层为主，丰富项目的产品线。小高层在最北面,具备良好的景观视野,建筑高低错落，也增加了天际线的美感。 社区完全人车分流,有两个出入口,商业全开放式,住宅半开放式　 将水系引入社区，户户临水，增加社区景观情趣 初步的总平规划设计建议 （辅推方案） 设计核心思路： 充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置，将商业价值最大化 住宅以小高层为主，降低建筑密度，营造更为丰富的绿化景观，同时建筑全部正南设计，采光充足。 社区完全人车分流　 社区用组团式景观，并将水系引入社区，户户临水，增加社区景观。 市场现状分析：市场上项目以欧式风格为主,随着区域市场趋向于高端发展，传统的现代简约风格成为中低端产品的标志，欧式建筑风格开始成为中高端项目的首选 结合市场竞争，弱化区域居住环境不佳的现状劣势，选择容易凸显高端项目形象的建筑风格 ARTDECO风格 立面颜色偏向于中性，立面线条丰富柔和加强视觉冲击感 电梯洋房的建筑风格建议 核心策略 多面积段应对不同层级需求: 本项目客户群比较广泛，包括了居住升级及生活享受两种置业动机，同时考虑不同的户型设计有效结合景观资源。所以建议本项目采用多种面积段 创造高让渡价值策略: 1、享受客户（大户型）：支付能力相对较强，总价敏感相对较低，置业以居住升级，追求舒适度为首要目的，因些舒适度与品质升级的产品是他们购买目标。 2、投资+改善客户（小户型）：支付能力一般，总价敏感较高，置业目的因工作地缘关系居住方便为首要，同时部份作为投资需求，总价能力有所控制，对生活的品质，社区环境，配套设施，交通便捷等感受等均为他们购买的因素。 3. 商业便捷和居住相结合策略: 本项目力图打造拥有高便捷性生活的高品质社区，以商业资源为项目最核心的资源之一，因此在住宅的规划设计与商业街相结合，真正实现社区生活品质化的打造。 两房（一房可变）两厅一卫户型推荐——紧凑型，高利用率 二房二厅一卫户型推荐——舒适性提升 二房高赠送面积——舒适性提升 三房户型推荐： “性价比的提升”+“弹性功能设计” 三房高赠送面积，强调舒适度打造 配置地下车库与1Ｆ双入户大堂 双大堂配置——将1F和地下车库部分分别设置星级大堂； 公共部分配置的品质提升 高级入户门 引入国际知名品牌 电梯洋房 电梯是高层住宅日常使用频率最高的设施，也是影响日后生活质量的重要因素，电梯的品牌已经成为影响购房者选择的一个因素。建议采用高品质的进口电梯，保证电梯质量，增加项目亮点。如日立电梯、三菱电梯等。 景观设计核心策略 策略1：引入水景概念，打造节点型的水景景观，内部和外部环境相呼应，提升景观品质 项目产品的景观规划示意 项目的景观意向建议 项目的物业及配套服务围绕消费客户配置 客户的特殊服务需求 项目酒店式管理日常服务功能——品牌物业管理方式 全面推行品牌物业管理，公寓管理在于于全面、细致的服务之中； 全面导入ISO9001国际质量管理体系； 引入环保理念，将环保理念运用到日常管理之中倡导的绿色环境和生态概念之宗旨； 建立物业管理信息网络化，全面推行智能化物业管理，实现管理手段现代化； 塑造独特的社区文化，打造文化社区典范； 全面推行人性化的服务理念； 项目管理十一项服务程式：一站式服务、管家式服务、不均衡管理、首问责任制、回访工作制、时效工作制、公开监督制、三零服务、安全预案制、三米微笑制、经理考评制。 市场启示：目前市场上，产品创新与高科技系统运用产品设计、高科技系统运用等成为项目提升产品竞争力的共同突破口 本项目的交付配置要求在顺应市场发展趋势的同时有所提升，倡导绿色环保智能的物业理念，体现项目的人性化 对项目劣势的系统分析及改造建议 强化内部环境营造：强化项目内部的景观塑造，通过小区环境的塑造，使业主形成良好的心情转换，以降低外部对其产生不良心理影响。 增加项目绿化面积：尽可能多的增加绿化面积，同时丰富小区的景观层级是重点，以小区大面积绿色与水景和小品景观相互应，营造舒适生态的社区环境。 区外道路建设及道路绿化：规划道路提前建设，并以景观路的标准设置绿化带及景观路灯，加强道路两侧的绿化种植形成绿色围墙，以期使进出道路与外部形成视觉上的隔离，从而弱化其不利影响。 小区安全向外延展提高安全居家感受：在规划道路增加安保巡逻，并于派出所联系设置安全警岗，提高小区安全标准，保证业主安全舒适的居家及出入感受。 文化元素及商业设置：道路两侧融入具有文化元素的雕塑小品，弱化周边环境影响的同