2008年中建地产德等州项目前期市场研展报告.pptVIP

中建德州项目 ———————前期市场研展报告—————— INDEX目录 Part.1.房地产发展的经济环境分析 Part.2.区域相关市场分析 Part.3.目标客户特征分析 Part.4.项目市场机会的判断 房地产发展的经济环境分析 区域相关市场分析 目标客户特征分析 德州市区购房意向者：125人 深访：15人 本项目市场机会研判 区间在中档次之间供销情况分析 85% 2600 850 1000 新城市花园 63.6% 3000 56 88 众望家园 35.3% 2300 41 116 美邻美郡 58.3% 3000 805 1380 高地世纪城 93.8% 2500 469 500 嘉诚尚东 84.7% 2700 339 400 金地华城 95.6% 2580 220 232 水岸华园（一期） 销售面积/上市面积 销售均价(￥/m2) 销售套数 上市套数 项目名称 销售价格在2500——2700元/平方米，其销售速度比较快； 2800——3000元/平方米价格区间出现空白，这就是价格的市场机会点。 Part.2 Chapter.4.项目所在区域的规划发展 区域住宅户型分析 121 1816 850 22 销售套数 76.6% 158 四居/复式 81.8% 2220 三居 92.4% 920 两居 52.3% 42 一居 销售率 上市套数 上市户型 由上图可知： 在本区域内，一居产品类型销售率最低，可知一居的产品类型不太容易被德州目前的房地产消费市场接受。 而两居和三居的销售率较高，很容易被市场接受。 Part.2 Chapter.4.项目所在区域的规划发展 区域项目建筑类型分析： 高层，短板 众望家园 多层为主，有少量的高层和小高层，板楼 高地·世纪城 多层为主，有少量的高层和小高层，板楼 嘉诚·尚东 高层，板塔结合 金地华城 多层为主，有少量的高层和小高层，板楼 新城市花园 多层为主，有少量的高层和小高层，板楼 东建·德州花园 高层，板塔结合 美邻美郡 多层为主，有少量的高层和小高层，板楼 水岸华园 建筑类型 项目名称 建筑类型 项目名称 目前，在本区域内所有项目都存在高层或小高层的建筑类型。 Part.2 Chapter.4.项目所在区域的规划发展 高新区生活配套设施多分布在黄山路以北的区域，这里是高新区发展较成熟区域。 Part.2 Chapter.1.区域相关物业总体发展概况 区域相关物业市场发展前景分析 区域以高新产业为建设格局，各类新型科技企业林立，已初步形成现代服务业的产业园区。目前，该区域在大开发方向确立的情况下，正在积极建设基础配套设施＆商业设施。 未来德州东部将集中德州大量的高素质人力资本，创造出大量的消费需求；未来该区域，以提供人居生活＆商业设施用途的物业将得到长足的发展。 项目所在区域周边产业园区围绕，奠定了高新科技产业园的整体格局。未来区域的整体发展将在此主流基础上延展，增设辅助配套设施和配套型居住用房。 在现阶段商业配套不健全、居住氛围尚不成熟的前提下，区域目前住宅产品低档产品销售速度一般，高档产品很少出现，中高档产品是区域未来主流产品的发展方向 迎合区域规划、填补市场空白，塑造适应性强的个性化产品才能在销售上有所突破。 Part.2 Chapter.2. 主要竞争/参考个案分析 个案研判：帝景苑 帝景苑的主打休闲生态园概念，有一定数量的小面积户型。 此项目优势在于自身生态园面积较大，物业管理采用管家是服务 从前几期购买客户来看，项目主要客户中年轻置业者居多，包括老城区消费人群，高新区工作者，开发区工作职员，周边教师，管委会公务员为主。外来投资者主要以河北、济南、聊城等地为主。 Part.2 Chapter.2. 主要竞争/参考个案分析 26664㎡ 占地面积 8万㎡ 总建面积 毛坯 装修状况 45%以上 绿化率 开盘06.12 入住08.12 开盘及入住时间 三室两厅两卫 主力户型 65% 销售率 3000 均价 3 容积率 现代风格 建筑风格 高层 建筑类型 老城区与河东新城区交汇处 地理位置 帝景苑 项目名称 Part.2 Chapter.2. 主要竞争/参考个案分析 个案研判：高地世纪城 高地世纪城的主打海派建筑海派生活概念，户型面积以大户型为主。项目优势在于园林规划与建筑风格都比较突出，打破了以往德州市区建筑风格过于保守的局面。 从前几期购买客户来看，项目主要客户中年轻收入较高者居多，包括老城区创业者，高新区，开发区工作职员，周边教师，管委会公务员为主。 Part.2 Chapter.2. 主要竞争/参考个案分析 开盘07.12.29 入住10.3.31 开盘及入住时间 三室两厅两卫 主力户型 70% 销售率 3500 均价 1.3 容积率