《房地产市场分析》-课件设计(公开).pptVIP

市场的观点 对行业看法 核心观点 代表性观点 持改观点券商 增持 政策不会更为严厉 调控力度在预期范围内 商品房供求制度改善 业绩向好 低估值 随着供应量，特别是保障房供应量的增加，预计调控政策将逐步过渡到“增加供给、分流需求”上。 高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控，但会放缓调控步伐。 低估值为2011 年行业的阶段性机会奠定了基础，而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。 中性 政策不会比10年更严厉，但短期政策放松可能性不大 业绩保持增长 低估值，存在反弹的机会 在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性； 下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。 减持 调控政策不会方向性改变 地产估值水平合理 随着调控政策的持续深入，商品房价格将会出现不同程度的回落。从而使得地产公司在2011 年的销售收入有所放缓，公司业绩将低于预期。 由于基本面的不断下行，地产板块从总体上也将保持一个震荡下行的大格局。 我的观点 一、政策调控持续趋紧，调控呈现常态化，货币政策效果明显 二、经济面临转型，但仍需地产行业支持，CPI、汇率升值等因素助推行业发展 三、行业内供给、需求均较为旺盛，地产公司业绩向好，但可能会面临资金链趋紧局面 四、股票估值偏低，存在阶段性交易机会 “中性” 1、政策分析1.1 政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点 减少供给、启动房地产政策干预 收紧信贷、加大税率抑制需求 全面扩大需求 增加供给、抑制需求、调控房价 财政政策 两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税 减免营业税期限由5年将为2年 营业税免征时限恢复到5年 货币政策 第一套首付20%，二套房适度提高 对开发商自有资金不低于开发项目总投资30% 央行六次加息 实施差异化货币利率 提高二套房首付 央行五次减息 二套房利率优惠 支持开发商融资和信贷 央行二次加息 限贷 不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款 土地政策 以招拍挂的方式公开出让土地使用权 土地出让实行“收支两条线”管理 新增土地使用费增收标准提高一倍 放宽土地款支付期限和比例 严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款 保障性住房及其他 70/90政策 今后三年建400万套保障性住房 10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房 调控政策 重点 房地产税 信贷紧缩、 限购 加大闲置 土地供应 保障性住 房政策 1.2 房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果 短期内很难在向其他城市推广 税率与房价涨幅相比，影响有限 征收对象范围较小 韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价，但在此期间韩国房价依旧持续上涨。 房产税调控房价的反例 15% 38.9% 房价涨幅 计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。 0.8% 重庆 对新买房的第二套住房；人均免征面积60~70平方米 0.5%~0.6% 上海 实施方案 征收税率 房产税拟征收方案 房产税的局限 1.3 信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大 去年10月份至今，两次加息，四次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%，银行信贷额度进一步收紧。 限购城市 限购令出台先后20天成交套数变化 未限购城市 9.11-9.30与10.20-11.8成交套数变化 上海 -18.9% 重庆 -44.0% 广州 -46.1% 长沙 9.9% 天津 4.0% 青岛 60.0% 杭州 -41.7% 无锡 -36.1% 苏州 -18.0% 东莞 -13.4% 深圳 -46.6% 南昌 -1.4% 南京 -35.1% 石家庄 -13.1% 宁波 -46.5% 昆明 74.4% 大连 223.9% 哈尔滨 22.0% 福州 -22.8% 惠州 5.6% 小计 -19.1% 佛山 173.6% 合计 -2.6% 全国共有23个城市出台了限购政策，在住房和城乡建设部（下称“住建部”）的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。 1.4 严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展 截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、200