纳税实务(第二版)项目七土地增值税办税业务.pptxVIP

纳税实务;项目七 土地增值税办税业务;模块一 确定土地增值税的征税范围、纳税人和适用税率;1.土地增值税征税范围的基本规定;5;6;3.房地产产权变化对征税范围的影响;4.征税范围的具体事项;9;10;11;边学边练;边学边练;5.土地增值税的纳税人;多项选择;;（3）其他收入;（6）财政部规定的其他扣除项目;（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）准予扣除的房地产开成本;（3）房地产开发费用;22;（4）旧房评估价格;（5）转让房地产有关的税金;（6）其他扣除;26; 3.税收优惠;28;模块四 土地增值税应纳税额的计算;2.基本计算法;31;应纳税额＝土地增值额×适用税率－速算扣除数;简易计算法举例： 已知转让收入1100万元，扣除项目金额为400万元；土地增值额为700万元。 应纳土地增值税： 增值额占扣除项目金额=700万元÷400万元=175% 查表得：税率50%；速算扣除率15% 应纳土地增值税=700万元×50%-400万元×15%=290万元;34;35;36;边学边练;地价款及开发成本＝500＋2000＝2500万元 房地产开发费用扣除限额 ＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315万元 应纳城镇维护建设税＝400×7%＝28万元 应纳教育附加费＝400×3%＝12万元 房地产开发加计的扣除＝(500＋2000)×20%＝500万元 扣除项目金额 ＝2000＋500＋315＋28＋12＋500＝3555万元 ?增值额＝8000－3555＝4445(万元) 确定税率:4445÷3555≈125.04%,适用税率50%,速算扣除率15% 应纳税额=4445×50%-3555×15%=2222.5-533.25=1689.25万元;边学边练;地价款及开发成本＝100＋300＝400(万元) 房地产开发费用扣除限额 ＝(100＋300)×10%＝40(万元) 应纳城镇维护建设税＝33.5×5%＝1.675(万元) 应纳教育附加费＝33.5×3%＝1.005(万元) 房地产开发加计的扣除＝(100＋300)×20%＝80(万元) 扣除项目金额 ＝400＋40＋1.675＋1.005＋80＝522.68(万元) 增值额＝670－522.68＝147.32(万元) 确定税率:147.32÷522.68≈28.19%,适用税率30%,速算扣除率0 应纳税额＝147.32×30%＝44.196(万元);边学边练;课后作业题：某房地产开发公司，2016年发生以下业务： （1）通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元 （2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3 （3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼的银行利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元 （4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构贷款证明 （5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有 （6）9月份全部竣工后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元 请计算应纳土地增值税额？;随堂实训;模块五 土地增值税的申报缴纳;2. 土地增值税清算; 从2007年2月1日起，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应分别计算增值额。 纳税人在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;3. 清算条件;随堂实训;申报资料;申报要求 ;应纳税额的计算;应纳税额的计算