链家地产-商圈调查分析..docVIP

链家地产-商圈调查分析 　　商圈调查分析 　　一、什么是商圈 　　一般可归纳为三点: 　　第一、商圈是一个具体的区域空间,是一个大致可以界定的地理区域; 　　第二、商圈是一个具体的销售空间,同时又是一个具体的购买空间,而且,这个地理区域空间很容易在地图上标示出; 　　第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中的场的商业场,商业活动就是在这个商业场中进行。 　　二、新人入职后调查商圈的目的 　　了解你的工作环境 　　了解你的展业工具如何应用 　　了解你自己的能力，能否适应你所从事的工作。 　　了解你工作对象的详细情况，便于开展下一步的工作。 　　三、如何调查商圈 　　A、商圈调查的内容包括什么: 　　地理位置，环线位置，类型，建筑形式，交通状况，现在价格，开盘价格，物业费，供暖费，停车费，供暖方式，装修状况，容积率，入住(建成)时间，周边配套设施，户型图。 ,、如何取得商圈内的楼盘资料: 　　楼书 　　问物业公司或小区居委会 　　上网查找资料，如新浪1. 　　实地勘察小区楼盘，了解交通位置和周边设施。 　　,、所带工具和调查顺序 　　工具:大的白纸两张，铅笔，水笔各一 支，直 　　尺，平底鞋. 　　顺序:先熟悉楼盘周边车站，找到学校，医院、 　　公园、超市。有条件的找到最高点俯瞰小区画户 　　型图，标注楼号。 　　将先前找到的车站，学校等标注上去。 　　向保安或物业咨询物业供暖费，开盘日期和价格，停车费，容积率等。 向小区居民或周边经纪公司了解现在的价格和一些具体的情况，并在地图的下方做标注。 楼盘户型图可以先从网上查找，但今后要在看房的过程中不断积累户型图. 物业(案例1如何谈物业) 　　派报(案例2如何发最为有效) 　　保安、电梯工、物业(公司返佣标准) 　　社区推广 　　,、如何获得信息: 　　E、商圈内特色楼盘详解—东方银座 　　东直门商圈 　　饭店、写字楼:港澳中心饭店、保利大厦、盈科中心、兆龙饭店、亚洲大酒店、城市宾馆、东环广场、富华大厦、北海万泰大厦、青蓝大厦错落其间。这里又距离燕沙购物中心、中联广场、蓝岛大厦、华普购物中心仅咫尺之遥。 　　文化氛围:座落于东方银座西面200米的有雍和宫、孔庙、国子监;位于东方银座南面的有保利大厦，以其保利剧院经常上演高品位的艺术表演而出名;保利博物馆也是收藏了全世界 　　各地优秀作品。 　　东方银座位于北京东二环路东直门桥东南角。 　　交通: 　　她的北面是规划中的亚洲最大的交通枢纽，其中包括机场磁悬浮列车的终点站、城市轻 　　轨的最大中转站、近百条公交、长途线路，从而构成了东直门公交、地铁、磁悬浮、轻轨、 　　长途、出租、水上交通游艇的七维立体交通体系。 　　商圈内特色楼盘详解—东方银座 该楼盘各期工程的竣工或入住时间; 该楼盘的绿化率与容积率; 　　装修状况; 　　历史价格; 　　车位数量，车位租赁和购买价 格，如果购买车位，则车位的产 证是与房产证独立的还是分开 的; 　　基本户型、层高、朝向，电梯状况、 会所情况 　　周边环境 　　有利的推销条件: 　　幼儿园，学校，公园，街心花 园， 　　银行，医院，公交线路，地铁，商 场，超市…… 　　嫌恶设施: 　　加油站，歌舞厅，酒吧，迪士高， 工厂…… 　　商圈内特色楼盘详解—东方银座 组成: 　　东方银座由公寓、商业设施、写 字楼组成，总建筑面积16万平方 米。 　　分布: 　　公寓销售面积7万平方米，商业设 施面积3万平方米，5A级写字楼面 积6万平方米 　　建筑高度100米，建筑层数地上27 层、地下4层，建筑层高2.95米。 功能设施: 　　万米超大规模会所、空中阳光大 花房、空中泳池、儿童游乐场、 网球场、壁球馆、电子游戏场、 台球室、各式餐厅等 　　结构户型 　　A、D两栋25层，两梯六户; 　　B、C两栋27层，三梯八户; 以高标准小户型为主，面积由 56.94-161平米; 　　层高2.97米(跃层3.3米); 全套精装修 　　楼层状况:600套 　　东方银座由高级玻璃幕墙与特 级铝板打造的5A级写字楼与四 座星级外销公寓构成C字型建筑 群体。 　　商圈内特色楼盘详解—东方银座 其它情况: 　　停 车 位:停车位800个 物业管理费:8元/平方米/月 入住时间:2003-11-30 绿化率:25% 　　物业管理:北京东黎广场有限公司 占地面积:30000平方米 　　东方银座是由设计二十世纪北京十大建筑之一的北京恒 　　基中心、上海招商局大厦及香港科技大学等优秀建筑的 　　著名设计师——关善明博士倾心而为 商圈内特色楼盘详解—东方银座 11000元/M2 　　110